9 cosas que debes saber si quieres hacer dinero arreglando y vendiendo casas

Un trabajador de la construcción Derechos de autor de la imagen Alamy
Image caption El negocio de arreglar casas y departamentos para venderlos por una ganancia puede ser lucrativo, pero no se aprende de la noche a la mañana.

¿Te interesaría tener un trabajo en el que ganes unos $30.000 por cada proyecto que hagas?

Mark Ferguson se ha dedicado al negocio de comprar y vender casas desde que se graduó de la universidad, hace 15 años.

Y en ese tiempo ha vendido más de 120 propiedades, por las que ha obtenido esa ganancia en promedio.

Pero no todo ha sido coser y cantar.

Con toda su experiencia, el año pasado un constructor que remodelaba una de sus casas hizo un pésimo trabajo. Destruyó parte de la estructura e instaló una escalera donde no iba.

"Me hubiese costado unos $100.000 adicionales reparar los destrozos. Así que decidí venderla a pérdida".

Por lo tanto, no es tan fácil como parece, a juzgar por algunos programas de televisión dedicados a la materia.

Estos son algunos consejos clave para no salir literalmente con las tablas en la cabeza.

1. Ten paciencia... y dinero

En el negocio de comprar, renovar y vender casas cualquier cosa puede pasar: desde gastos inesperados durante la renovación, hasta propiedades que tarden mucho más de lo previsto en venderse.

Para empezar, vas a necesitar paciencia, perseverancia y suficiente dinero en el banco para financiar el proyecto por completo. O al menos contar con un socio, porque la obtención de crédito puede complicarse por muchos factores.

También es importante dejar las emociones a un lado.

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Image caption Otro proyecto para los ambiciosos: la renovación del hotel Chisca, en Memphis, EE.UU., de un siglo de antigüedad.

Renovar puede ser una experiencia frustrante; las cosas cuestan más de lo que crees, y los contratistas pueden tardar más de lo que te prometen.

"Vender una casa puede ser una tarea dura, mientras esperas que un comprador aparezca. Por eso si eres temperamental, puedes tomar las decisiones menos convenientes", explica Ferguson.

2. Investiga y planifica

Ya en el terreno, lo primero que debes hacer es investigar la zona donde vas a comprar la casa que vas a remodelar, proyectar cuánto tiempo puede tomar la renovación e identificar cuáles serán los constructores idóneos para la obra.

"Tienes que conocer el mercado ¿Quién vive en esa zona? ¿Quién quiere vivir ahí? ¿Hay buenas escuelas?", indica Dave Erickson, un asesor en bienes raíces.

"Estuve investigando un mercado durante ocho meses antes de realizar una oferta por una propiedad".

3. Determina el costo inicial de la casa

No pagues ni gastes de más.

"Al menos en un par de ocasiones me ha salvado el comprar a precios muy baratos", explica Erickson.

Mientras más ahorres en el precio de compra, más grande será el colchón que tengas para cubrir errores o gastos inesperados.

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Image caption ¿Buscas un desafío grande? ¿Qué te parecería intentar vender Toddington Manor, recientemente comprado por el artista Damien Hirst en Reino Unido.

También ayuda el mantener el tipo de renovación dentro de lo razonable, teniendo en cuenta el área donde está la propiedad.

En otras palabras, ese enorme jacuzzi y el mármol importado para el baño principal puede que sea una inversión difícil de recuperar en el precio de venta de una casa en un vecindario promedio. Tampoco vas a encontrar muchos compradores interesados en un exótico trabajo de paisajismo en el jardín.

Para no invertir más de la cuenta se recomienda estimar el pecio de venta de la casa tras la renovación. Toma 70% de esa cifra y réstale los costos por remodelación. Eso es lo que deberías pagar por comprar la casa en sí.

"La gente dice: "Dios mío, ese es un margen de ganancia gigantesco", pero cuando incluyes los costos financieros y los gastos durante el proceso de venta, te darás cuenta que la ganancia no es tan grande como te imaginaste", concluye Erickson.

4. Ten en cuenta los gastos menos evidentes

Julia Chung, planificadora financiera y de desarrollos inmobiliarios en JYC Financial, en Canadá, advierte que es importante tener en cuenta todo los gastos que implica este negocio.

"No olvides cosas como impuestos a las propiedades, servicios públicos, los intereses por los créditos que tienes, pólizas de seguro de la casa y los costos asociados al proceso de venta".

En Reino Unido hay impuestos a la venta de propiedades, lo cual hace menos rentable este tipo de negocio. En Canadá tienes ciertos beneficios al vender la casa si previamente la has presentado como tu vivienda principal, pero tienes que vivir en ella por cierto período.

Hay que considerar todos estos elementos como parte del proceso de venta de la casa.

5. Asegúrate de poder pagar

"Uno de los grandes obstáculos es el financiamiento, porque 95% de los bancos no quieren prestarle dinero a las personas que se dedican a la compra-venta de propiedades", indica Ferguson.

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Image caption No todas las renovaciones terminan dejando una ganancia. Asegúrate de que tienes dinero en el banco para cubrir todos los costos.

"Quieren prestarle dinero a personas que estarán en la propiedad por un largo plazo".

Si ya acumulas un buen historial de compras y ventas de propiedades puede que cuentes con el apoyo de un banco local, pero al principio va a ser difícil que te preste dinero.

6. No lo hagas tú mismo

Muchos programas de televisión, dedicados a la renovación de propiedades, muestran a sus invitados realizando con sus propias manos el proceso de remodelación.

Lo cierto es que en la vida real, a menos que seas un constructor, es mejor que dejes a los profesionales encargarse de los cambios en la casa.

Si te encargas de colocar las losas del baño te tomará más tiempo que a un albañil. Y si lo haces mal, te costará el doble la remodelación.

Por eso, se recomienda encontrar un buen constructor, y estar dispuestos a pagar bien por un trabajo de calidad y eficiente.

7. Dedícale tiempo

Incluso si dejas la remodelación en manos de los profesionales, debes dedicarle tiempo a supervisar la marcha del proyecto.

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Image caption Lo otro que necesitarás es un equipo de trabajadores dispuesto a "meterle el hombro" al proyecto.

De manera que si tienes un trabajo a tiempo completo y una familia con hijos pequeños, puede que no tengas horas suficientes para asumir la gerencia del proyecto.

"No puedes hacer este negocio dedicándole media hora a la semana", sentencia Ferguson.

8. Elige la ubicación inteligentemente

Una casa barata es solo una casa barata si nadie quiere vivir ahí.

Busca propiedades cerca de una buena escuela para atraer compradores que tengan hijos en edad escolar, o que esté cerca de tu propia casa para que puedas supervisar la remodelación sin hacer largos trayectos.

"Compré dos casas en mi vecindario que fueron las más rentable y fáciles de administrar, porque después de supervisar la obra de remodelación podía ir a la casa y pasar tiempo con mis hijos", recuerda Erickson.

9. No te enamores

"El entusiasmo es una buena virtud, pero asegúrate que no sea algo sin sentido", aconseja Mike Iliff, profesor de la Universidad de Leyes, en Reino Unido.

"Antes de comprar una casa, sea en una subasta o porque está en el mercado, primero haz una investigación bien pensada, racional, sin emoción. Nunca te enamores de una casa que vas a comprar para remodelarla".

Lee la historia original en inglés en BBC Capital

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