نگاهی به وضعیت مسکن در افغانستان

Image caption خرید مسکن بزرگترین معامله‏‌ای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام می‌‏دهند

مسکن همواره یکی از نیازهای اساسی و اولیه انسان محسوب شده و در حال حاضر مسکن و سرپناه یکی از مهمترین و اساسی­‌ترین مشکل مردم افغانستان است.

رشد سریع جمعیت، رونق شهرنشینی، مهاجرت­های داخلی، فقدان منابع مالی‌کافی، مشکلات مربوط به عرضه زمین، تأمین مواد ساختمانی و کمبود نیروی انسانی متخصص از چالشهای عمده در این زمینه به حساب می‌آید. علاوه بر آن نبود راهکارها، سیاستگذاری و برنامه‌ریزی در خصوص زمین و مسکن، مشکل مسکن را در افغانستان حاد و بحرانی کرده است.

همه روزه به تعداد ساکنان مناطق زاغه­‌نشین (SLUM مناطق بدون خدمات شهری) و محلات فقیرنشین شهری افزوده می­‌شود؛ اما کمتر توجهی به این واقعیت­های مهم صورت می‌گیرد.

توجه به بخش مسکن سرمایه­‌گذاری در توسعه منابع اجتماعی و انسانی است و فرصت اشتغال زایی بالا را فراهم می سازد.

ساخت هر واحد مسکونی به زمین، مواد ساختمانی، سرمایه، فناوری ساختمانی، نیروهای انسانی وابستگی دارد. که برای تأمین هر کدام از عوامل فوق نیاز به برنامه ریزی دقیق دولت و سکتور خصوصی است.

در حال حاضر به توجه به نیازمندی که به مسکن وجود دارد، در زمینه نیروی فنی و غیر فنی، تجهیزات و مواد ساختمانی و زمین قابل تبدیل به مسکن، درخارج و داخل شهرها فعالیت چندان متناسب با نیاز جامعه انجام نشده و اندک رونق در این بخش نیز مقطعی و تورمی بوده است.

دولت تاکنون نتوانسته که در جهت حل معضل مسکن و کاهشِ آن اقدام مناسبی انجام دهد. برای کنترول وضع موجود باید سالانه هزاران واحد مسکونی در کشور ساخته شود.

وضعیت مسکن در افغانستان

Image caption تخلفات حقوق بشری باعث درگیری و افزایش بی خانمانی در کشور شده است

افزایش جمعیت، مهاجرت به شهرها، تنشها بر سر زمین­های موجود و منابع ناکافی مالی و طبیعی به بی‌خانگی گسترده منجر و سبب سکونت مردم در اماکن نامناسب شده است. در افغانستان، بسیاری از افراد و خانواده ها فاقد سرپناه هستند و اغلب مردم از داشتن مسکن مناسب محروم‌اند.

عودت کنندگان و بی‌جاشدگان در اماکن نامناسب، ویرانه­‌ها، خیمه­‌ها، اردوگاه‌ها و یا خانه‌های کوچک و پر جمعیت و بدون برق، آب و سیستم فاضلاب زندگی می‌کنند. این بی‌خانگی­ها و بی­‌خانمانی ناشی از مشکلات طبیعی، جنگ، اخراج دست‌جمعی افراد، غصب زمین­‌ها، خانه­­‌ها، قادر نبودن افراد به پرداخت کرایه و تبعیض‌های اجتماعی بوده‌است.

علاوه برآن تخلفات حقوق بشری باعث درگیری­‌ها و خصومت­‌ها گردیده و قشرآسیب را در چنگال فقر گرفتار کرده که این خود میزان بی خانمانی را در افغانستان افزایش داده‌است.

با توجه به این، وضعیت مالکیت و مسکن در میان جوامع روستایی، کوچی و شهری افغانستان به گونه زیر است:

جدول انواع مالکیت و استفاده از خانه در مناطق دهات، شهر و میان مردم کوچی به (%)

علاوه بر آن در مناطق شهری میزان کرایه نشینی ۲۱% در مناطق دهات ۱ درصد است. مجموع خانوارهای که در مناطق شهری مالک خانه هستند ۶۸ درصد و در مناطق روستای به ۹۱ درصد می رسد. اغلب این خانه ها میراثی هستند.

براساس گزارش 'ارزیابی خطرات و آسیب پذیری ملی افغانستان' سال ۲۰۰۵ در سراسر کشور ۱۱ درصد از خانواده در مناطق شهری، ۹ درصد از جمعیت روستایی و دو درصد از کوچیها از قرضه برای ساخت خانه استفاده می‌کنند.

وضعیت کیفی مسکن

کیفیت خانه­‌ها نیز در تمام مناطق افغانستان نظر به ویژگی­های جغرافیای، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی تقاوت می‌کند.

جدول وضعیت کیفی خانه­‌ها در مناطق شهر، دهات و در میان مردم کوچی (%)

منبع: گزارش ارزیابی خطرات و آسیب پذیری ملی ۲۰۰۵

پیامدهای عدم توجه به بخش مسکن

بخش مسکن از بخش‏های پیشرو در هر اقتصادی است. توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی‌ـ فرهنگی، از نظر اقتصادی نیز دارای اهمیت است.

مسکن همانند موتور رشد و توسعه یک کشور عمل می‌کند. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش‏های وابسته، از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‏‌گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تأثیر قرار می‏‌دهد. کشورها از این صنعت در شرایط بحران اقتصادی و معضل بیکاری به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک می‏‌گیرند.

در عین حال هرگونه بی‏‌ثباتی در اقتصاد کلان می‏‌تواند سیستم کارآیی مسکن را غیر کارآمد سازد. پس شرط اولیه در بخش مسکن کارآمد، ایجاد محیط باثبات اقتصادی است.

دغدغه‏‌های مربوط به تأمین مسکن از دو عامل ناشی می‌شود.

Image caption عدم توجه به بهایی مسکن می‌تواند باعث مشکلات فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی شود

۱. خرید مسکن بزرگترین معامله‏‌ای است که اغلب مردم در طول عمر خود را انجام می‌‏دهند. به گونه‌‏ای که خانواده‏‌های متوسط تقریباً محدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا درآستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره بها می‏‌تواند آثار مخرب و جبران ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد.

۲. تجربه نشان داده که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره بهای مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ مانند کابل، جلال‌­آباد، مزارشریف، هرات و کندهار و عدم توجه به این مشکل، مشکلات زیادی را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیه‌‏نشینی و زاغه نشینی یکی از جمله این مشکل­‌ها است.

مشکلات مسکن

مشکلات عمومی

محدودیت توان اجرائیوی دولت به دلیل ناهماهنگی و عدم انسجام بین برنامه­‌ها و راهکارهای تأمین مسکن و عدم هماهنگی این برنامه­‌ها با سیاست­های کلی اقتصادی و اجتماعی.

عدم سرمایه گذاری کافی بخش خصوصی در تأمین مسکن مخصوصاً برای گروه­‌های کم درآمد.

محدودیت منابع مالی دولت در حل تأمین مسکن گروه­‌های کم درآمد.

فقدان استانداردهای مشخص ساختمانی برای طرح، تولید و اجرا.

سهم ناچیز مسکن استیجاری در عرضه کل مسکن.

Image caption مسکن از بخش‌های اقتصادی است که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد

تفاوت زیاد بین نیازمندان واقعی مسکن و متقاضیان آن.

مشکلات خاص

بخش مسکن متشکل از زیر بخش­هایی است که هر یک مستقلاً خصوصیات و مسائل خاص خود را دارند. عدم هماهنگی بین آنها و وجود مشکلات در هریک از این عناصر می‌تواند به مشکلات بزرگ دیگری انجامد.

از زیر بخشها عبارتند از زمین، مواد ساختمانی، منابع مالی، نیروی انسانی، فناوری، ساخت، مدیرت و مراقبت از ساختمانها.

خصوصیات اقتصادی و شاخص­های مسکن

خودکفا بودن بخش مسکن

حوزه‌های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین‌المللی تاثیرمی پذیرند. مسکن از بخش‌های اقتصادی است که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد. مواد اولیه آن در داخل کشور موجود است.

بخش مسکن می­‌تواند با مدیریت و سرمایه گذاری و تولید مصالح ساختمانی در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج داشته باشد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی کشور، می‌تواند به رشد اقتصادی کمک کند. حتی در شرایط بحرانی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین کند.

توان جذب سرمایه

Image caption ایجاد اشتغال یکی دیگر از مزیتهای مسکن است

بخش مسکن در شرایط کنونی در صورتیکه سیاست‌های اصولی و درست در نظر گرفته شود، این بخش توان جذب سرمایه را دارد. توجه به این بخش به ما کمک می‌کند که از ظرفیت این بخش برای جذب سرمایه گذاری نیز استفاده کرد.

توان بالای اشتغال‌زایی

ایجاد اشتغال یکی دیگر از مزیتهای مسکن است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰ متر مربع ساختمان، ۴ شغل مستقیم و ۱ شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. اشتغال افراد کم در آمد را نیز از مزیتهای مهم این بخش به حساب می‌آید. افراد کم درآمد جامعه که دارای تخصص‌های لازم هم نیستند می‌توانند در این بخش شاغل شوند.

با رونق این بخش، گام مؤثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغال فراد غیر ماهر، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین امکان صاحب خانه شدن این گروه‌ها فراهم می‌شود. این امر پس انداز ثروت را در اجتماع فراهم خواهد کرد.

سهم اشتغال مردان در این بخش

از مزیت­های مهم این بخش نسبت به بخش‌های دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردان در این بخش و بخش‌های مرتبط با آن است. در کشور مثل افغانستان که مردان تأمین کننده عمده درآمد خانوار هستند، خود باعث کاهش مشکلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی‌های اجتماعی می‌شود.

چرا دولت باید در تأمین مسکن دخالت کند؟

Image caption عدم توجه به مسکن ملی می تواند باعث زاغه نشینی و گسترش فقر شود

مسکن ضروری ترین نیاز جامعه امروزی افغانستان است. تأمین این احتیاج اگر تنها به بخش خصوصی واگذار شود، قیمت آن را به شدت افزایش می‌دهد. دسترسی خانوارهای کم درآمد اجتماع را به این نیاز ضروری محدود می­‌کند. خوش‌بین ترین برنامه ریزان پذیرفته‌اند که توان خرید برای یک سوم از خانوارهای جهان سوم برای ارزان ترین خانه‌ها وجود ندارد.

مسئله زمین

زمین در اسکان افراد نقش اساسی را دارد و نباید توسط بخش خصوصی کنترل شود، زیرا این بخش قبل از اینکه به عدالت اجتماعی فکر کند به فکر منافع شخصی هستند. دیگر اینکه دولت باید عدالت اجتماعی را نیز در این زمینه در نظر داشته باشد.

منابع مالی

نبود و یا کمبود نقدینگی نیز یکی از چالشها در راستای تامین مسکن است که باید برای تامین بودجه برای قشر فقیر و کم در آمد کشور برنامه داشته باشد.

توزیع نادرست درآمد در جامعه

توزیع درآمد در جامعه افغانستان به گونه‌ای نیست که مردم توانمندی لازم را برای تامین مسکن در کشور داشته باشند. برای اینکه این افراد قدرت رقابت در بازار آزاد را ندارند. نیاز است تا از افراد کم درآمد حمایت شود. اینجاست که دولت باید در این روند دخالت کند.

تأثیر بر رشد اقتصادی

افزایش فعالیت­های ساختمانی بر آهنگ رشد اقتصادی می­‌افزاید و این بخش می‌تواند ۵۰ تا ۵۵ درصد بر سایر بخشها نیز تاثیر گذار باشد. حدود ۱۲۰ فعالیت دیگر نیز با این صنعت به طور مستقیم ارتباط دارد. دولت با برنامه ریزی موثر و تقویت این بخش می‌تواند بر رفاه اقتصادی و رشد سایر فعالیت ها نیز کمک کند.

اقدامات دولت

با توجه به اینکه بخش خصوصی قادر به حل مشکل مسکن نخواهد بود دولت باید اقدامات ذیل را انجام دهد:

توجه به بخش مسکن در قالب برنامه­‌های برزگ توسعه اقتصادی و اجتماعی.

تهیه اسناد مطالعاتی و راهکارهای اجرایی برای تطبیق پروژه ملی مسکن در افغانستان فراهم شود.

بودجه برای اجراء طرح ملی مسکن در افغانستان تامین شود.

دخالت دولت در مدیریت تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد و مشارکت بخش خصوصی در این زمینه.

دخالت مستقیم دولت در روند توزیع واحدهای مسکونی پس از تولید و فراهم کردن زمینه دسترسی خانواده های کم در آمد به مسکن.

سکتور خصوصی و مسکن

صاحبنظران مدیریت شهری یکی از راه­‌های توسعه شهری را مشارکت بخش خصوصی می‌دانند. بخش عمده ای از ظرفیت­ها و توانمندی­های توسعه در بخش خصوصی نهفته است. برای این مشارکت این بخش نیاز است که بدانیم به کجا می­‌خواهیم برویم و از چه مسیری؟ طرح جامع در زمینه مسکن می‌تواند به طور خودکار تکلیف حرکت بخشهای مختلف را مشخص کند.

Image caption در ساخت شهرها باید به مسایل زیر ساخت ها از قبیل حمل و نقل و فاضلاب باید توجه شود

جذب سرمایه­‌های غیردولتی

سرمایه­‌های دولت برای ایجاد و انکشاف پروژه ملی مسکن با محدودیت­های جدی مواجه است. ایجاد فضایی مناسب برای جذب سرمایه­‌های مردمی، بخش خصوصی و سرمایه گذاران مختلف داخلی و خارجی، کمک­‌های بین­‌المللی از مهمترین راهکارهای پیشبرد پروژه ملی مسکن در افغانستان محسوب می­‌شود.

جذب و تشویق بانک­های دولتی و خصوصی، جذب سرمایه‌گذاران داخلی، ایجاد ساز و کارهای جذب سرمایه‌ه­ای خارجی و ایجاد مناطق ویژه از جمله اقدامات است که باید گامهای جدی در این زمینه بر داشته شود.

تنظیم زمین

زمین به عنوان عامل مهم و در بسیاری موارد عاملی تعیین کننده در عرصه مسکن است. عامل زمین نقش کلیدی را در موفقیت یا شکست برنامه‌ها و طرح‌های توسعه شهری دارد. ایجاد زیرساخت‌ها، تجهیزات و به‌طورکلی توسعه مطلوب شهری بستگی تام به تامین به ‌موقع و کافی زمین دارند.

موضوع زمین در کشور ما با چالشهای زیادی روبرو است. غصب زمین یکی از مشکلات عمده در کشور به حساب می‌آید و تصفیه واقعی آن روند زمان‌گیر و پیچیده است.

در شهرهای بزرگ مانند کابل قیمت زمین چندین برابر قیمت ساختمان است.

موضوع ثبت ملکیت­ها به شکل دیجیتال نیز که از طرف دولت مطرح است، یک روند طولانی خواهد بود که باز هم تفکیک ملکیت عمومی و بخش خصوصی باید از طریق محاکم حل‌گردد.

زیربناهای مسکن

تاسیسات و زیربناهای شهری یکی از عوامل مهم برای زندگی شهری است. در یک نگاهی کلی، می‌توان زیربناهای شهری را شامل تمامی عناصر مهم از قبیل وجود زمینه‌های برای سکونت، فعالیت، استراحت، گذراندن اوقات فراغت و در کل بالا بردن کیفیت زندگی شهری دانست. به عبارتی دیگر مجموعه عناصر فزیکی موجود و لازم که کارکردهای مختلف شهری را ممکن می‌سازند و باعث ترکیب و تشکیل فضاهای شهری شده‌اند.

Image caption منازعه بر سر زمین یکی از مشکلات عمده در افغانستان می باشد

حلقه اتصال خانه به مسکن، تاسیسات زیربنایی و تجهیزات شهری است. شبکه آب و فاضلاب، دسترسی به محل کار و سایر فعالیت‌های اجتماعی یکی از این تجهیزات شهری به حساب می‌اید که در افغانستان به این مسایل کمتر توجه شده است.

مشکلات

نبود آمار دقیق، جامع و که بطور منظم به روز رسانی شود از میزان تولید و مصرف واردات و صادرات انواع مصالح ساختمانی در بخش مسکن.

نبود نظارت مستمر و کارآ بر نحوه اجراء ساخت و مصرف مصالح ساختمانی‌.

استاندرد نبودن، ابعاد قطعات که باعث ضایع شدن مصالح ساختمانی‌ در کشور می شود.

نبود مقررات ناظر بر صرفه‌جویی در انرژی، هنگام ساخت مصالح ساختمانی‌.

نبود مقرارت لازم تا از مواد مضر به سلامت انسان و محیط زیست در ساختمانها استفاده نشود.

مطالب مرتبط