رکود مسکن؛ آغازگر بحران مالی

حدود یک سال پیش، بحران مالی در کشورهای صنعتی شدت پیدا کرد. یعنی زمانی که دولت آمریکا اعلام کرد که اداره دو موسسه بزرگ مالی را که در بازار مسکن فعال هستند، در دست می گیرد. در آن زمان، خزانه داری آمریکا هم پذیرفت که تا ۲۰۰ میلیارد دلار به این دو موسسه کمک کند.

این دو موسسه که "فنی می" و "فردی مک" نام دارند، قربانی کاهش قیمت مسکن و افزایش مشکلات مربوط به پرداخت اقساط وام ها شدند. جیمز لاخارت، مدیر اداره دولتی که تنظیم فعالیت های مالی در بخش مسکن را به عهده دارد، می گوید: "موسسه های فنی می و فردی مک به این دلیل تحت حمایت دولت قرار گرفتند که دو باره بین امنیت سرمایه گذاری و تثبیت بازار مسکن، تعادل برقرار شود و فعالیت های مالی هم تنظیم شوند."

دو موسسه مالی فنی می و فردی مک در آن زمان پول قابل توجهی از دست داده بودند و اندکی بعد، هنری پالسون، وزیر خزانه داری آمریکا هشدار داد که اگر آنها نتوانند فعالیت هایشان را دو باره با موفقیت شروع کنند، بازارهای مالی دچار هرج و مرج می شوند. او گفت: "این هرج و مرج، تاثیر منفی و مستقیمی بر دارایی های افراد عادی می گذارد."

به گفته او، تاثیر این هرج و مرج از دخل و خرج خانواده ها تا ارزش خانه ها را شامل می شد و حتی بر پس انداز افراد برای ادامه تحصیل یا دوران بازنشستگی، اثر می گذاشت.

هنری پالسون گفت: "ناموفق بودن این موسسه ها در بهبود شرایط اقتصادیشان، بر توان مردم آمریکا برای دریافت وام مسکن، وام خرید خودرو و اعتبارهای دیگری که به مصرف کنندگان داده می شود، اثر می گذارد و در نهایت برای رشد اقتصادی و ایجاد فرصت های شغلی جدید، خطرناک است."

سابقه موسسه مالی فنی می به دهه ۱۹۳۰ میلادی و سابقه موسسه فردی مک به سال ۱۹۷۰ میلادی برمی گردد. آنها شرکت های نیمه خصوصی هستند که دولت برای آسان تر کردن فعالیت ها در بخش مسکن تشکل داد.

وظیفه این دو موسسه، فقط دادن مستقیم وام های مسکن نبود، بلکه دو روش دیگر هم برای کمک به فعالان در بخش مسکن داشتند؛ در روش اول به وام دهندگان ضمانت نامه هایی می فروختند که بر اساس آنها پرداخت قسط های وام گیرندگان بیمه می شد، یعنی اگر کسی نمی توانست قسط خود را بدهد، این شرکت ها برای پرداخت آن وارد عمل می شدند و در روش دوم رهنی را که وام دهنده ها در اختیار داشتند، از آنها می خریدند و به این ترتیب وام دهنده ها می توانستند پولی را که به دست می آوردند برای دریافت یک وام مسکن جدید استفاده کنند.

Image caption سیاست موسسه های مالی سبب شد پول نقدی که تصور می شد در بخش مسکن وجود دارد، ناپدید شود

ولی روش های مورد استفاده این موسسه ها به جایی نرسید. در زمانی که قیمت مسکن کم می شد و ساخت و ساز هم رو به رکورد گذاشته بود، میزان قابل توجهی از پول نقدی که تصور می شد در بازار مسکن وجود دارد، ناپدید شد. داگلاس الیوت از موسسه مطالعاتی بروکینگز در واشنگتن، دخالت دولت در انتخاب مدیران ارشد این دو موسسه را از دلایل بروز مشکل در آن زمان می داند.

او می گوید: "دولت پول زیادی هم در اختیار این موسسه ها قرار داد و الان به قدری از طرف دولت به فنی می و فردی مک پول داده شده است که عملا مالیات دهنده ها صاحبان اصلی این دو موسسه هستند."

داگلاس الیوت اضافه می کند: "دولت به شدت به دنبال آن است که مطمئن شود بخش مسکن و پرداخت وام و رهن با رکود بیشتری روبه رو نمی شود. موسسه های فنی می و فردی مک هم که نزدیک به ۴۵ درصد رهن و وثیقه ها را در آمریکا ضمانت می کنند، عامل مهم و بزرگی برای رسیدن به این هدف هستند و دولت سعی دارد مطمئن شود که آنها همچنان توان ادامه کارشان را دارند."

مارک کالابریا از موسسه مطالعاتی کاتو معتقد است که نجات موسسه های فنی و فردی باعث می شود قیمت ها در بخش مسکن به طور غیر واقعی حفظ و تثبیت شود. او می گوید "راه بهبود وضعیت بازار مسکن این است که قیمت ها با بیشترین سرعت و بیشترین میزان ممکن کم شود تا بعد بتوان به مشکلات پایان داد و کارها را پیش برد."

به عقیده مارک کالابریا، موسسه های فردی مک و فنی می سعی کردند بازار را در وضعیتی بهتر از آنچه که باید باشد، تثبیت و حفظ کنند و این کارشان باعث شد وضعیت بخش مسکن بدتر شود.

کارشناسان معتقدند که مخالفت دولت با فعالیت چنین موسسه هایی، قیمت مسکن را تضعیف می کند و شاید حتی باعث شود روند کنونی بهبود وضعیت بازار مسکن، متوقف شود.

مطالب مرتبط