Снос пятиэтажек в Москве: за и против

  • 26 апреля 2017
Пятиэтажка Правообладатель иллюстрации Серебряков Дмитрий

20 апреля Госдума приняла в первом чтении закон о сносе пятиэтажек в Москве. Планы властей по масштабной реновации города весьма беспокоят жителей домов, которые могут пойти под снос.

Закон вызвал противоречивые отклики, раскритиковал его и комитет по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы. По словам главы комитета Галины Хованской, многие положения законопроекта противоречат конституции и лишают москвичей права на судебную защиту.

Идеолог реконструкции центра Москвы, архитектурный критик Григорий Ревзин во вторник прокомментировал программу реновации в своем "Фейсбуке".

Среди прочего он заявил, что программа задевает интересы девелоперов - появление на рынке государственного фонда переселения с невероятными правами их разоряет.

Он также предупредил о слишком сильном уплотнении среды, которое предусматривает программа.

"То есть в Москву переселяют условно говоря Петербург. Если это происходит за 20 лет, то в принципе это возможно, хотя и жутковато. Но их расселяют в срединной зоне города на старой инфраструктуре. Что происходит с дорогами и прочими сетями (канализация, электричество, социальные сети - школы, детские сады и т.д.)? На этот вопрос пока нет никакого внятного ответа", - подчеркнул он.

В то же время Ревзин утверждает, что только 20% жителей пятиэтажек не поддерживают программу переселения.

Правообладатель иллюстрации Andrei Makhonin/TASS
Image caption Закон о реновации затронет жизни 1,6 млн человек, живущих в пятиэтажках

"Агитация против этого с использованием бесконечного вранья (массовое выселение через суд, насильственное переселение в Новую Москву, дикие прибыли неведомых девелоперов) переводит оппозицию в роль людей, которые не дают миллиону с лишним граждан получить новое жилье", - считает он.

Русская служба Би-би-си расспросила нескольких экспертов о плюсах и минусах программы реновации.

Надежда Косарева, профессор Высшей школы урбанистики

Я - сторонник программы. Мне кажется, что программа правильная с трех точек зрения.

Первая - это непосредственная проблема, с которой столкнулись. Ремонт хрущевок просто нецелесообразен, это бессмысленная трата денег, потому что конструктивные особенности этих домов таковы, что коммуникации проложены в стенах.

Значит, что надо долбить стены и выносить коммуникации наружу? Во многих домах нет подвалов технических, то есть надо снимать пол первого этажа, чтобы менять коммуникации под домом. Там столько конструктивных элементов, что просто легче снести и построить новые, чем провести капитальный ремонт в таком доме.

Это практически все дома конца 1950-х - начала 1960-х годов постройки. К сожалению, назвать точно перечень серий практически невозможно. В очень многих случаях не сохранилась проектная документация или использовалась документация стандартная, но фундамент там сделали другой, и уже это не относилось формально к серии.

В законопроекте сказано, что серии и шифры должно определить правительство Москвы, а также аналогичные дома того же периода - как раз имеются в виду аналогичные дома, у которых не сохранились шифры и серии.

Люди, таким образом, могут быть переселены в современные комфортные дома. Пусть даже площадь жилых помещений такая же, но планировка другая: кухня больше, санузел больше. Так что все равно такие квартиры будут на 20-30% больше. Люди улучшают жилищные условия в этом смысле.

Вторая причина, по которой мне кажется, что это правильно. Эти дома в основном расположены в освоенной срединной зоне города. Это ценная территория, которая обеспечена коммуникациями, доступностью мест приложения труда, социально-бытовой инфраструктуры и так далее.

Используется она при такой низкоплотной пятиэтажной застройке несоразмерно ценности этой территории. Поэтому там можно повысить плотность, не ухудшив комфортность среды. Тем самым дать возможность и другим москвичам приобрести жилье в достаточно освоенной, хорошей зоне города.

Image caption Планы по массовому сносу пятиэтажек вызывают у многих москвичей тревогу

В Москве вводится в последние годы чуть более 3 млн квадратных метров. Это очень мало, спрос в Москве гораздо больше, но доступ к жилью низкий из-за высоких цен. Если мы будем в Москве больше строить - 5-7 млн в год, то и цены, может быть, снизятся, и доступность повысится.

Действительно, закон предусматривает две стадии. Первая стадия - учет мнений. Мне хочется, чтобы в законе было понятно прописано, что за мнения учитываются, как они учитываются, для каких целей они учитываются, каков результат, если жители против.

Действительно, предусмотрено, что если в конечном итоге большинство поддерживает, то к меньшинству применяется принудительные условия переселения. Потому что достичь 100%-го согласия невозможно никогда.

Надо увеличивать мощности коммунальной инфраструктуры. Плюс к этому придется увеличивать социальную инфраструктуру. Дополнительная инфраструктура должны быть обязательна.

Александр Балобанов, доцент кафедры госуправления Института общественных наук РАНХиГС

С точки зрения развития города важен момент, который сейчас не виден.

Что это значит с точки зрения преобразования города, более широко? Что это значит с точки зрения взаимоотношений с генпланом, с правилами землепользования, с городским пространством, как это все будет выглядеть? С этой точки зрения эта концепция, мне кажется, не проработана.

Возникает вопрос о том, почему она возникла как-то неожиданно, и бурно начали ее обсуждать без предварительного широкого обсуждения?

Для реконструкции всегда можно найти поводы. Собянин утверждает, что ремонту они не подлежат. Понятные аргументы, понятная логика, в ней есть свой смысл.

Два вопроса на виду. Первый - как будут жители расселяться? Второй вопрос - как будет меняться городское пространство: что будет с общественным транспортом, дорожной сетью и всеми остальными вещами, которые составляют городскую среду?

Это порождает серьезные основания думать, что движущей силой, большим мотором является строительный комплекс. Строить надо, поэтому возникает такая программа.

За этим стоит необходимость думать о том, что "Новая Москва" не очень заселяется.

Может быть, за всем этим стоят такие соображения.

Алексей Девятов, главный экономист банка "УралСиб"

Наверное, это будет не слишком большой эффект, потому что такая масштабная программа будет задействовать подавляющее большинство имеющих мощностей.

Не нужно думать о том, что в дополнении к тем объемам жилья, которые в Москве возводились до сих пор, добавятся эти огромные объемы. Этого не будет, будет замещение.

Когда эта программа будет запущена, мы получим ситуацию, когда практически все строительство жилья эконом-класса в Москве будет осуществляться в рамках этой программы.

Помимо нее в эконом классе ничего не будет, будет еще премиальный сегмент, но он не конкурент эконом-классу. Такой большой госзаказ вытеснит все точечные проекты, которые есть сейчас. Это все уйдет.

В силу того, что я вижу эту программу как замещение тем стройкам, которые идут сейчас, я не думаю, что будет большой эффект, связанный со смежными секторами. Я бы не стал ждать большого увеличения спроса на бетон, арматуру и прочие стройматериалы. Какой-то эффект будет, но довольно скромный.

Наверное, относительно некрупные застройщики, которые не получат доступа к госзаказу, пострадать могут. С этой точки зрения может быть нанесен какой-либо ущерб конкуренции. Но с другой стороны, мы должны понимать, что эти мелкие застройщики являются рисковыми.

В силу того, что они обладают ограниченными финансовыми ресурсами, они крутятся, они могут уходить с рынка. Может быть, все это станет более предсказуемым. Люди выиграют, так как сократится число обманутых дольщиков.

Доля города в возводимом жилье составляет примерно треть в зависимости от объекта. Примерно та же пропорция будет сохранена в этой новой программе.

Планируется, что снесут 25 млн квадратных метров, вместо этого людям предоставят 35 млн квадратных метров. Построено по факту будет втрое больше, так как около 70 млн квадратных метров будут распродаваться, чтобы покрыть издержки этой программы, которые по-разному оцениваются - то в 3 трлн рублей, то в 5 трлн рублей. Но в любом случае сумма большая.

Нужно понимать, что всех этих денег в бюджете Москвы нет и никогда не будет. Бюджет Москвы по итогам прошлого года - это примерно 1,8 трлн рублей. Даже по нижней границе это почти два годовых бюджета Москвы.

Схема будет такой же, как она действует сейчас. Часть жилья будет отдаваться городу для переселения людей, а две трети объема - распродаваться на рынке. Это та ситуация, когда масштабных вливаний из бюджета города не потребуется. Опять за все заплатит условный приезжий.

В принципе всегда есть вероятность того, что некоторые люди будут недовольны тем, где им предоставляют новое жилье, и параметрами жилья. С учетом того, что, по крайней мере, как было объявлено, правительство Москвы планирует предоставлять людям не меньше, а больше жилплощади.

Большинство людей будут довольны тем, что по факту жилищные условия будут улучшаться. Естественно, если кого-то переселят из относительно центральных районов, например, от метро "Академическая" в Южное Бутово, для них это означает, что каждый день нужно будет ездить в центр и обратно, что затратно и по времени, и по деньгам.

Угроза для бизнеса существуют там, где первые этажи заняты предприятиями. Многие эти помещения арендуются. Но среди бизнесменов есть и собственники этих помещений. Для них это будет проблематично. Всегда есть такие риски. При проведении Олимпиады в Сочи были нарекания. Здесь будут такие же нарекания.

А какая альтернатива? Дождаться, пока эти пятиэтажки будут рушиться людям на головы? В принципе, это жилье уже не новое. Через 10-20 лет оно станет просто аварийным, что с этими людьми делать? Большинство из них не может просто взять и купить себе жилье. Придется о них заботиться. Конечно, всегда лучше, когда государство начинает о них заботиться раньше, чем позже.

Эта программа будет растянута на долгие годы и, возможно, на десятилетия. Многое будет зависеть от того, как будет складываться экономическая ситуация. На такой долгий срок мы не можем ничего планировать. Возможно, эта программа не будет никогда реализована, так как цены на нефть упадут совсем ниже плинтуса, и в экономике начнется рецессия.

Если общий объем 100 млн кв.м, если это растянется на 20 или 30 лет, то это будет 4-5 млн кв. м. в год. Это будет примерно столько же, сколько вводились в последние годы. Будет эффект замещения, это будет небольшой объем по совокупности. Он будет измеряться 1-2 десятыми темпов роста валового регионального продукта. Это не будет "вау".

Татьяна Полиди, Институт экономики города

В Соединенных Штатах в 1949 году была предпринята попытка обновить ряд центров нескольких городов в рамках такой быстрой и массовой государственной программы. Для этого были выделены субсидии из федерального бюджета.

Эта программа предписывала всем муниципалитетам, желающим получить такую субсидию, организовать у себя на территории агентства редевелопмента. Они тогда наделялись даже определенным правом изъятия недвижимости, что было вопиющим для американской практики случаем, что больше никогда не применялось.

Программа действовала очень просто. Город получал субсидию, на эти деньги он быстро консолидировал территорию, переселял с этой территории всех проживающих там, зачищал площадку и уже свободную площадку предъявлял для реализации девелоперского проекта.

Это привело к огромному количеству социальных, экономических и прочих последствий. Программу принято считать неудачной, неуспешной. В 1973 году она была отменена решением конгресса.

Какие основные проблемы возникли в связи с такой массовой программой? Таким образом были переселены около 2 млн семей. Соответствующие территории были реновированы.

Основные проблемы состояли в том, что такое массовое государственное вторжение на рынок недвижимости повлекло за собой выдавливание частных инвестиций с рынка недвижимости этих городов, потому что девелоперы не хотели рисковать, начинать свои частные проекты и вкладывать в них деньги, когда рядом шла такая большая государственная программа.

Когда девелоперы, которые в нее входили, получали конкурентное преимущество, потому что они получали эту землю ниже затрат, так как она была уже чистая и свободная.

Во-вторых, это сократило бизнес-активность вокруг территории массового редевеломента. Все мелкие фирмы, розничный бизнес, магазины, потребительские услуги должны были уйти с этой территории.

Они больше не могли конкурировать и внедриться в другие территории, так как это локальные услуги, ориентированные на местных потребителей. Бизнес просто закрылся, обанкротился и больше не восстановился. Это тоже урон городской экономике.

Но и последнее, конечно, это тот народ, который переселялся оттуда. Это были самые низкодоходные группы населения. В большой массе своей чернокожие. По этому поводу были в свое время восклицания, что программа против афроамериканцев.

Дальше, тогда, в 1949 году не подумали, а каким же доступным жильем возместить вот это выбытие такого стандартного жилья. Не было специальных субсидий в первое время для переселяемых. Им пришлось переселяться очень медленно, в какие-то дорогостоящие варианты.

Главным выводом, которые сами американцы для себя сделали, было то, что лучше точечно и непрерывно поддерживать в необходимом состоянии городскую среду, жилищный фонд.

Постоянно ремонтировать, постоянно реконструировать, действовать очень аккуратно, постепенно, дом за домом, нежели чем внедряться с экскаватором сразу на 10 кварталов городской территории.

Вы, наверное, можете провести ассоциации с тем, что в российской практике, по крайней мере, то, что обсуждается в экспертном сообществе, то, что обсуждается в российских городах, где есть проблемы ветхой застройки, это именно вот этот вариант, который уже был пройден 50 лет назад в Америке. В принципе есть возможность познакомиться с результатами.

В то же время я не хотела делать вывод, что именно такая практика подходит для России. Действительно, у нас, в отличие от Соединенных Штатов, сформировалась огромная доля совершенно неприемлемого жилья во многих городах. Самое ужасное, что располагаются они в самом центре, а не где-то там на периферии, где люди могли бы бросить, оставить и уйти.

Они не могут бросить, оставить и уйти. Конечно, для того, чтобы нам перейти к политике постоянного поддержания жилищного фонда в нормальном состоянии, нам надо его привести в немножко другую, более качественную структуру.

Новости по теме