Недвижимость в Москве: ждать ли падения цен?

Стройка на Варшавском шоссе Правообладатель иллюстрации Mikhail Japaridze/TASS
Image caption В последние годы квартиры в новостройках падают в цене

Цены на московскую недвижимость в ближайшие годы будут снижаться, полагают эксперты. Вопрос лишь в скорости этого снижения: некоторые ожидают, что квартиры будут дешеветь примерно на 1% в год, а кто-то ожидает падение цен на 10% в год. Основная причина в недостаточном спросе - у большей части населения просто нет денег на покупку квартиры.

Неопределенность вызывает и объявленная городскими властями программа реновации. Эксперты опасаются, что власти Москвы могут выполнить свои обещания и начать вводить до 1 млн квадратных метров жилья в год. Это может привести к еще большему падению цен и спроса на недвижимость, а также к вытеснению с рынка частных компаний.

"Реновация очень повлияла на цены в Московском регионе, да и не только в Московском регионе. Рынок просто затрясся и не знает, куда двигаться", - заявил директор по бизнес-коммуникациям компании "Миэль" Юрий Карамаликов.

Еще один представитель компании Оксана Витязева подтвердила, что после объявления о программе спрос на квартиры в пятиэтажках резко упал, но уже в мае-июне стабилизировался.

Цены падают, но незаметно

В последние годы предложение на рынке недвижимости в Москве существенно превышает спрос, уверены эксперты, принявшие в среду участие в конференции риелторов. Это оказывает давление на цены, которые постепенно снижаются.

Предложение на первичном рынке составило в первом полугодии этого года 2,8 млн квадратных метров, а средневзвешенная цены снизилась до 204 тысяч рублей за квадратный метр, привел данные Сергей Лобжанидзе, возглавляющий отдел аналитики "БЕСТ-Новострой".

Профессор Финансового университета при правительстве России Сергей Стерник дополняет, что в 2016 году цены на недвижимость в Москве упали, но в этом году они стабилизировались. Он ожидает, что цены вновь начнут снижаться на фоне дисбаланса спроса и предложения.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко считает, что компании не реагируют на слабый спрос и продолжают строить во многом из-за особенностей своих отношений с властями города.

"При [бывшем мэре Москвы Юрии] Лужкове было как: за три копейки правдами и неправдами площадку застолбил и строить на ней не надо, а если сложилась благоприятная конъюнктура и все-таки построили, то с городом задним числом квартирами рассчитались", - рассказывает Репченко.

Сейчас, по словам эксперта, чтобы получить площадку, надо вложить много денег. "Получается ситуация, что выгоднее эту площадку освоить даже в ноль и вытащить свои деньги, нежели все бросить, потерять вложенное - раз, поссориться с властями - два, и еще огрести уголовные дела, если там есть какие-то дольщики", - объясняет он.

Репченко отмечает, что рынок недвижимости "затоваривается". Раньше в течение года продавалось все, что строилось, а купить готовую квартиру в новостройке было непросто. Но в последние годы новую квартиру в построенном доме купить стало проще, уверен он.

Компании, по словам Репченко, в таких условиях борются за немногочисленных клиентов. Некоторые компании просто снижают цены, а некоторые предлагают различные скидки: ипотеку под низкую ставку, машино-место в порядок - действует формула "больше за те же деньги". Это также является завуалированным снижением цены, поясняет он.

Сергей Лобжанидзе из "БЭСТ-Новострой" также отметил, что компании пытаются привлечь клиентов скрытыми скидками и акциями, что несколько затрудняет рациональный выбор.

Репченко отмечает, что и сами продаваемые квартиры стали меньше, а значит компаниям приходится больше продавать, чтобы заработать.

Будет дешеветь и дальше

Прогноз Репченко довольно радикальный: цены будут падать примерно на 10% каждый год с учетом скрытого снижения цен в виде различных скидок и бонусов. По его словам, снижение будет длиться еще года два, а затем компании сократят объемы строительства и рынок стабилизируется.

Согласно расчетам профессора РУЭ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, цены на первичном рынке будут снижаться до 2020 года в среднем не менее чем на 1-1,5% в год, а на вторичном - на 4-5%. К рискам этот прогноз относит возможный обвал цен на нефть и курса рубля, которые могут привести к новому кризису на рынке, а также программу реновации.

Правообладатель иллюстрации Mikhail Pochuev/TASS
Image caption Программа сноса пятиэтажек может потенциально обрушить цены на недвижимость в Москве

Представители банковского сообщества более оптимистичны. Начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24 Дмитрий Лепетиков отмечает, что сейчас растут доходы у части населения, которая может позволить себе купить квартиры - это верхушка среднего класса и "состоятельный сегмент". По его словам, это означает, что спрос на недвижимость не будет падать.

Программа реновации как главный риск

Большинство участников дискуссии опасаются того, как программа реновации может радикально изменить и так тяжелую ситуацию на рынке недвижимости: вырастут объемы строительства, а с рынка уйдет потенциальный спрос жителей пятиэтажек.

"Те, кто больше всех нуждается в улучшении жилищных условий, при ином раскладе всеми правдами и неправдами пытались как-то взять ипотечные кредиты и улучшить свои жилищные условия, сейчас они все выдохнули", - поясняет Репченко.

Чтобы выполнять обещания, властям Москвы нужно в год строить и продавать около 1 млн квадратных метров в год, объясняет Ярослав Дарусенков, возглавляющий отдел аналитики "Азбуки жилья". Он опасается, что в какие-то годы объем ввода может превышать эти цифры.

Репченко дополняет, что себестоимость того, что власти будут строить в рамках программы реновации, ниже того, что есть у коммерческих застройщиков, из-за стоимости земли. Компании будут вынуждены распродать уже построенное жилье до того, как программа реновации выйдет на поток, предполагает Репченко.

Правда, большинство экспертов сомневается, что программа будет реализована. "Пройдут выборы и про реновацию все забудут до следующих выборов", - полагает Репченко. С этим мнением согласились и другие участники дискуссии.

Лобжанидзе из "БЭСТ-Новострой" не ожидает в ближайшие четыре года активного вывода на рынок новых площадей. Основной проблемой стройки в Москве, по его словам, является не возведение дома, а земляные работы и работы с инженерной инфраструктурой. Из-за этого, по его мнению, новые проекты будут выходить на рынок постепенно.

"Если мы говорим о нижнемассовом или среднемассовом сегменте, то там люди не будут думать о недвижимости, им не до того", - пояснил эксперт.

Репченко не согласен с этим доводом. По его мнению, на рынке недвижимости случился сдвиг: богатым людям уже не нужно покупать пять лишних квартир - они им теперь не нужны, так как налоги растут, а концепция инвестиционных квартир не сработала, так как цены падают. Он уверен, что выиграют те застройщики, которые предложат по доступным ценам квартиры в пределах МКАДа.

Новости по теме