买卖房子赚钱必备的九项须知

Image caption 在开始翻修房子之前,要确保你有一个手艺熟练的团队(图片来源:Getty Images)

从15年前大学毕业至今,马克·弗格森(Mark Ferguson)一直在靠买卖房子赚钱。

这些年来,他已经翻修和出售了120多套房子,每笔交易通常能赚3万美元。但并非每个项目都一帆风顺。即使是像他这样拥有丰富经验的人,去年也遭遇了一些状况:一位承包商在翻修过程中应付了事,拆掉了一些本应保留的东西,而且错误地安装了一组楼梯。

“他几乎毁掉了那套房子,所以我终止了合作。”37岁的弗格森说。他目前居住在美国科罗拉多州,还经营着一家名为Four More的房地产投资公司。“修复那套房子大约还要再花10万美元,所以我干脆赔本出售。”

通过购买、翻修、出售房屋赚钱的方式被称作“炒房”(flipping),在此过程中可能发生各种事情,从翻修过程中出人意料的费用,到长期无法出售等各种情况都有可能出现。但这并没有阻止人们纷纷尝试这种赚钱方式。

根据房地产网站RealtyTrac的数据,美国2015年的炒房人数达到2007年形成下降趋势以来的最高点。而根据澳大利亚房地产分析公司CoreLogic RP Data提供的数据,墨尔本郊区的住房约有8%至10%都在两年内买卖;悉尼郊区两年内转售的住宅比例更是高达16%至21%

而在英国,税收制度的变化已经拖慢了住房转手速度——英国将对第二套房子加收3%的印花税——导致房价进一步上涨。“这里显然不像美国那么热衷于炒房。”英国住房装修公司Evander装修专家詹森·麦考密斯基(Jason MacComisky)说,“由于我们正在经历住房危机,所以可供出售的房子减少了。在英国购买一套房子还要负担各种附加费用,例如印花税。这会令一些刚入门的人难以承受,将他们彻底隔绝在市场之外。”

这一行并不像很多专门针对这种项目拍摄的电视节目描述得那么简单,但如果你还是想一试身手,从中赚钱,那就应该了解以下内容。

准备工作:你需要耐心和毅力。银行里还要有足够的钱来支撑整个项目——或者有具备资金实力的投资合作伙伴——因为融资需要经过艰苦的谈判。还要避免情绪波动。翻修房屋是件令人心烦的事情:资金可能超出预算,承包商花费的时间也可能超出预期。所以,应该在制定预算时预留应急资金。“卖房子也不容易,需要等待买家上门。”弗格森说,“情绪波动不利于制定好的决策。”

准备时间:如果你希望在某个地方买房,必须对当地展开详细研究,还要预测翻修成本,并找到合适的承包商。“这需要花些时间,而且必须十分了解市场。”芝加哥商业房产经纪人戴夫·埃里克森(Dave Erickson)说,“都有谁住在那里?谁想住在那里?那里有没有好学校?”你必须找到好机会,这需要等待。“我可能会对一个社区调查8个月才会出价。”埃里克森说。

Image caption 并非所有翻修项目都一帆风顺。一定要在开始工作前确保你的银行里有充足的资金(图片来源:Getty Images)

现在就做:不要超支。“我知道这么说有点老套,但有几次,真的是因为我的买入价很低才救了我。”埃里克森说。你买入的价格越低,就能为后期的错误和意想不到的费用提供更多的缓冲。针对所在地区合理翻修也是明智的做法。在主卫生间里安装巨大的按摩浴缸和进口的大理石台面,可能无法在转售的时候赚回成本——而且也并不是所有人都喜欢异国情调。他建议按照市场行情适度装修,瞄准能够吸引多数人的中端产品。

提个建议:应该预估一下你翻修后的房子大致能卖多少钱,然后乘以70%,再减去翻修成本——这就是你应该支付的价格。“人们或许会想,‘我的天,这利润太高了。’”弗格森说,“可一旦你算入融资成本、运输成本、销售成本,实际赚到的钱并不像你想得那么多。”

考虑所有费用。加拿大英属哥伦比亚省兰利市(Langley)JYC Financial的财务和房产规划师茱莉亚·钟(Julia Chung)也认为这些成本并非小数:“包括房产税、公用事业费和融资利息成本。”你必须给房子买保险,如果有贷款还要还贷,销售过程也会产生成本。

确保你能负担得起。“融资是最大的障碍之一,因为95%的银行都不想借钱给炒房客。”弗格森说,“他们想借钱给长期居住者。”如果你有通过炒房赚钱的经验,或许能申请到当地银行的贷款,但如果你是新手,难度就会加大。

还有一个问题:如果你提前太早偿还贷款,有些银行还会收取罚款。“你真的需要认真了解自己的融资方案。”茱莉亚·钟说。

不要事必躬亲。在很多炒房电视节目里,房主都会亲自翻修房屋。但实际上,如果你不是承包商或职业建筑工人,那就应该交给专业人士来做。如果想自己贴浴室的瓷砖,需要花费更长时间,而且效果也不专业。你犯的任何错误都需要花钱来纠正。找个好的承包商,而且要愿意为更高的效率和更好的质量买单。

做好投入时间的心理准备。即使由专业人士来翻修,你仍然需要监督他们。如果你有一份要求严格的全职工作和一个年轻的家庭,或许没有时间投入到项目管理中。“如果一个星期只能抽出半个小时来,那可干不了这活儿。”弗格森补充道。

认真选址。如果没人愿意住,那再便宜的房子也没有用。要寻找靠近好学校的房子,那样更能吸引自住的家庭买家。或者选择需求高的地方。最好能靠近自己的住处,那样可以带来很多便利。“我在自己家附近买的两套房子是最赚钱、最省心的,因为我哄孩子上床睡觉后,可以直接过去。”埃里克森说。

以后再做:考虑纳税问题。对于在英国购买第二套房子的人来说,土地印花税越来越高。英国法律大学(University of Law)副教授麦克·里夫(Mike Iliff)说:“预计土地印花税均值将从4,200英镑(5,489美元)涨到10,500英镑(13,723美元)。”

非居民也会受到影响。英国律师事务所Russell-Cooke合伙人丽贝卡·费舍尔(Rebecca Fisher)说:“自2014年4月以来,非居民需要与英国居民支付相同的房屋增值税。”

在加拿大,主要住所可以享受例外待遇,不必支付房屋增值税——前提是你要在那套房子里居住6个月才能出售。但如果你频繁买卖房子,“政府就会认为你在做生意,将收入认定为商业所得。”茱莉亚·钟说。

在美国,虽然主要住宅可以在一定范围内免缴增值税,但投资房产的收入所得却需要缴税。如果政府认为你是企业,有时候还会按照自我雇佣的税率收税。

明智一些:保持头脑冷静。“满怀热情是好事,但千万不要不动脑筋。”里夫说,“可以购买拍卖的房子,也可以购买遗嘱认证的房子,但必须事先进行冷静而周密的研究。千万不要爱上你想炒的房子。”

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