漫話英倫:央行警告房市泡沫

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Image caption 英國房產市場是否已坐在泡沫上?今年到明年是個關鍵。

催生英國房市泡沫三大因素:超低借貸利率、海外買主搶市、政府政策介入。

專業人士和不專業的人士早就在喊,英國房價的飆升速度難以為繼。

在一片「瘋了」的驚叫聲中,英國的房價還在瘋漲。

僅從去年到今年一月,英倫三島房價平均又竄升10%。預測2015年的漲幅將超過8%。

房價「斷頸」

這是平均漲幅,如果看英格蘭東南,特別是首都倫敦,更是嚇人。

從去年到今年2月,14個月中倫敦的房價上漲了13.8%。今年的漲幅預測不低於8.5%。這相當於房價每一天上漲76英鎊。

難怪現在倫敦的房產代理經常使用的一招是,讓有意的買主把自己的出價寫在一張紙上封在信封裏,大家同一天看房子交信封,誰出價最高(當然是超出市場標價),房子歸誰,別跟我這兒討價還價。

倫敦市的房子平均價格已經突破41萬英鎊大關,預計今後4年內將超過平均60萬英鎊。

真是瘋了。用英國人的比喻是,斷頸的速度,breaking neck speed。

房貸「超大」

然而,英國人的工資漲幅卻是「縮脖烏龜」,自2008年爆發金融危機以來一直停滯。如果把通脹因素考慮進去,實際上是倒退。

工資不漲,房價猛漲,房子還得買,現在不買以後更買不起。怎麼辦?多借房貸。

英格蘭銀行日前發出警告,英國人借下「超大房貸」的人數已經達到創紀錄水平,顯示英國房市已經籠罩在「泡沫」陰影下。

何謂「超大房貸」?英格蘭銀行的界定是,房貸數額超過收入的3.5倍以上。

2005年開始有此項紀錄時,英國全國超過工資4.5倍的房貸不到5%。倫敦在6%左右。截至到去年7月,全國超大房貸超過8%,倫敦超過17%。換句話說,英國每10個房貸中,有一個屬於危險的超大房貸,這個比例在倫敦市達到5比1。

近50萬棟英國房產現在處於資不抵債的境地,就是房主背上的房貸超過房子本身的價值。

英格蘭銀行金融政策委員會說,它正在警惕的注視著泡沫形成的跡象。

催生泡沫三大因素

刺激房市泡沫的最主要因素之一是超低借貸利率。自2008年金融危機爆發後,英格蘭銀行一直把利率控制在創紀錄的0.5%。

超低的借貸利率,大大減低了還款壓力,鼓勵借貸者冒險借下原本不敢借的貸款。

0.5%的利率已經保持了五年。英格蘭銀行排除了今年內調高利率的可能性。但是,隨著英國經濟復蘇加速,利率上調已是必然。央行暗示最遲2015年下半年開始上調利率。

危險是,一旦利率上調,即便是微小的幅度,許多借房貸者會立刻面臨巨大壓力。

第二個激素是海外買主,特別是在倫敦房市。

倫敦享有的安全投資信譽、透明的法律機制以及在房地產市場長期的良好表現,使得倫敦成為國際買家的投資首選。據統計,倫敦新建房屋的70%左右都被外國人買去了。

另一個刺激因素是政府自去年推出的扶助首次買房者的優惠政策,「Help to buy」。簡單的說,首次買房者只要能攢夠5%的首付,政府以抵押的方式提供20%的首付,幫助原本無力借貸的人能夠借到房貸登上房產台階。

在這個優惠政策推出的9個月裏,有17000棟房產是借助政府資助買下的。批評者說,政府的Help to buy 政策給已經過熱的房產市場火上澆油。

防止泡沫破滅

英格蘭銀行警告說,它正在嚴密注視英國房產市場動向,如果有必要,會毫不猶豫的採取相應措施。

英國央行考慮的防治泡沫的措施包括引入「放貸壓力測試」,即測驗貸款銀行一旦碰到房市動蕩或利率突然大幅上調時的承受能力。

央行還將要求貸款銀行對借貸者的還款能力進行更「苛刻」的檢測,確保借貸者在利率上調後仍有還款能力。

英格蘭銀行金融政策委員會還將考慮設定一個借貸與收入比例的封頂上限,防止借貸者過度冒險。

英國房產市場是否已坐在泡沫上?今年到明年是個關鍵。

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