香港观察:房屋困局 谁能解锁?

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Image caption 市区劏房寸金尺土,现在穷人能住上劏房似乎已是幸运

香港市民茶余饭后最为热议的是,楼价颠升,买私楼买不起,抽居屋抽不中,租楼太吃亏,公屋轮不到… 连青年学者都要住劏房,原住劏房的要搬到棺材房。拥有私楼的似乎是幸运儿,但都埋怨说,楼价太贵难以追上升幅,无法细楼搬大楼,….. 不少市民尤其青年似是陷于沮丧,未来居住生活如何改善?

香港特首选举在即,3位候选人获提名成功入闸:曾俊华(财政司前司长)、林郑月娥(政务司前司长)、胡国兴(曾任法官)。三位政纲之中,谁能为港人的住屋解困?

增拓土地难题多

曾俊华的房屋政纲,特点在为六成市民提供公营房屋为目标。以当前香港总人口45.6%居于公屋,提出增加公屋解困,民众听来悦耳又讨好;然而,如何执行?地从何来?据港府预测房屋供应量,往往因开发土地难题,未能达标,未来10年如何依长远房屋策略的建屋目标,增加兴建约46万计的公私房屋总数(当中涉28万公屋),已成疑问;至于如何达至提升至六成公营房屋水平,曾氏未有详谈,有指为开空头支票。

另外,他提出加速市区重建、增加地积比率….. 可是,这都属于陈年建议,症结仍是收地重建可能消耗十多二十年的时光;改造市区小地皮当然聊胜于无,不过居住人口一旦急升,公共交通运输量也要预计配合。

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胡国兴的房屋政纲,主打棕地兴建公屋。他认为,香港现有1200 公顷棕地,收回棕地兴建公屋。在香港尊重私有产权之下,业主对收回土地要价高,因不少已由农地转为停泊废车或其他商业用途,官方低价收棕地容易被指为强抢民产,赔偿争议难题大。面对新界土地发展争议,套丁问题棘手,胡国兴倡议兴建丁屋大厦,这也是改变现有丁权制度,影响着现有乡绅利益,成事困难重重。

填海令土地由无到有

有别于曾、胡,林郑月娥强调以填海增辟土地。她说,若成功当选,房屋策略主要在于土地开拓,将成立专家小组,要一年内定下新辟土地的共识。她强调,中长期填海无可避免,只有填海才是真正开拓土地,由无变有。

面对无壳蜗牛的困惑,她提出在居屋及私楼之间定位,供首置港人设立上车盘,会有售价限制及入息资格上限。对于团结香港基金提出资助补贴计划,促使公屋自置居所,林郑月娥表示赞同背后理念,但不能优惠太多,要顾及公平原则。

总结来说,房屋挤迫不只是房屋供应的问题,土地不足是重要原因之一。展望未来特首施政,须着力土地开拓,才能增加建屋数量。香港要开辟土地非常困难:棕地涉及赔偿,重建关乎调迁,开拓郊野公园又遭环保人士反对……现时香港土地面积 11.1 万公顷,只有6%填海,新加坡面积有两成源自填海,澳门有六成来自填海。

香港于2005-2013年间填海停滞不前,只有92公顷,比较之前每10年有过千公顷填海土地,大幅萎缩。在政治纷争之下,填海料难免遭受反对,但其优点在于较少涉及既得利益,也可大幅发展,难题相对为少。香港弹丸之地,无论居住及工商发展都受制于租金太贵、地方太小的困局,如今正是时候港府重新检讨开拓土地的策略。

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安居乐业为民所盼

现任特首梁振英施政备受争议,在私楼供应方面,已多次采取辣招,仍未见奏效,民心大失。由他2012年施政至今,中原城市领先指数已由不足100点,升至逾140点。中原集团主席施永青展望未来一、两年楼市持续向上,升幅或高达两成。如今楼市已届疯癫,政府应及早提出香港土地供应增加之势,使市场预期房屋供应充足,从而抑制楼价持续急升。

房屋挤迫是香港民生问题重中之重。房屋施政的成败关乎当权者的民望,当市民居无定所,怨声载道,政治何来稳定?梁振英无法压止楼价,是其重大失策。安居乐业,是众望所盼,值得特首候选人重详计议,急市民所急,谋求落实大计。

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