瑞银警告伦敦:房市进入泡沫区

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Image caption 伦敦平均房价——二居室单元价格2015年初已经突破50万英镑大关

伦敦房市是否真的直追香港“进入泡沫危机区”成为英国媒体30日聚焦的财经方面热门话题。在多数媒体承认伦敦房市过热同时,也并非每个人都认同“泡沫”定论。

各大媒体均用不同篇幅报道了瑞士联合银行集团(简称 瑞银/UBS)最新一份针对全球15个大城市作出的房地产市场房价与平均收入比例的分析报告。

瑞银最新全球房市泡沫指数分析报告只调查分析了亚欧美主要已开发经济体的15大主要大都市人口中心:东京、香港、新加坡、悉尼、纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、温哥华、伦敦、巴黎、法兰克福、阿姆斯特丹、日内瓦和苏黎世。

除香港和伦敦被认为已经进入泡沫危险区外,澳大利亚东部的悉尼、加拿大西部的温哥华、美国西部的旧金山和荷兰的阿姆斯特丹也被认为房价“超常”。

日内瓦、苏黎世、巴黎和法兰克福房价被认为“偏高”。

美国东部纽约和波士顿的平均房价被认为“公平合理”;美国中部芝加哥的房价则被认为“被低估”。

泡沫风险

瑞银报告称,伦敦如今已经成为欧洲泡沫风险最高房地产市场,即使面对2007金融危机之后平均收入实际下降7%的现状,房价/收入比仍直追香港,成为全球第二。

报告警告说,“一旦房地产投资基本环境恶化”,伦敦将面临房价出现“大幅度调整”的危险。

报告说,全球性宽松的货币政策使得房地产市场难以回归正常状态,导致区域性泡沫风险。

伦敦和香港的瑞银“泡沫指数”分别达到1.9和1.7。瑞银说,一旦“泡沫指数”超过1的市场,一般在三年内都会发生平均30%的市场调整。

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Image caption 主要售给国际投资者的伦敦市中心很多新建高端单元楼,夜间都成为灯火稀有的“鬼楼”

分析还指出,在海外与国内投资者、以及国内刚性需求和低利率等多重因素影响下,伦敦平均房价自2013年以来,两年内升幅高达40%。

报告特别指出,很多投资人看好伦敦房屋出租平均高达5%的回报率,大举进入出租房市场,是造成泡沫危险的一大因素。

在全球十五大都市中心中,房价/收入比最“离谱”的依次是香港、伦敦、巴黎、纽约和东京。

瑞银财富与资产管理分部的首席投资分析师马蒂亚·霍泽伊(Matthias Holzhey)指出,在上述五大城市中,即使是高薪白领,单靠工资借贷“也买不起一套普通60平米的两居室套房”。

泡沫伦敦?

多数了解伦敦房地产市场的人士都承认存在房价飞涨和房市过热的现象,但是并非每个人都认为伦敦面临泡沫危机。

资深英国房地产市场分析人弗里斯比(Dominic Frisby)指出,伦敦房地产市场,特别是主要面向包括中国大陆投资者在内的国际投资者的“新建高端单元楼”市场泡沫破灭是个迟早的事情,但面向普通家庭的50万英镑以下的居民房仍是供不应求,因此不能把伦敦房市看成铁板一个块。

他指出,很多位于伦敦市较中心地区的新建高端单元楼与伦敦的主流房地产市场脱节,成为国际投资者的“储蓄罐”,早已是不争的事实。

另据英国官方统计显示,伦敦平均房价(2居室单元房)已经超过每套50万英镑(约80万美元);而高端新建楼价则几乎是这一平均价的一倍。

弗里斯比举例说明了伦敦高端房地产市场目前是如何的“疯狂”:截至到2015年上半年,伦敦市中心建筑新高端住宅楼的申请就已经达到54000套水平,平均每套预售价超过100万英镑。

问题是,2014年全年在伦敦市中心地区售出的价格超过100万英镑的房产仅成交3900套。也就是说新的高端住宅供应量超出实际需求14倍。

房产投资顾问艾玲沃斯(Charlie Ellingworth)指出,如今唯一还继续购买伦敦高端楼花(即只完成设计蓝图的未建建筑)的,只有“不了解市场的外国人”,而继英国财相今春推出豪宅附加印花税以来,伦敦多区的百万英镑以上“豪宅”市场几乎已经全部陷于停滞和下滑状态。

而以前平均价位较低,距离伦敦市中心相对较远一些区域的普通居民房则继续保持房价升势,而且受到人口增长压力,继续呈现供不应求现象。

(编写:晧宇/责编:董乐)

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