解讀:廣州推「租購同權」能否化解「上學難」

資料圖片:廣州街景 圖片版權 Getty Images

廣州市政府周一(7月17日)公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,提出「租購同權」等「16條措施」,以鼓勵租賃市場的發展。消息傳出後,「租購同權」立刻成為熱門話題,但有專家指出,政策不一定能增加租戶子女獲優質學校錄取的機會。

《方案》當中最引人注目的其中一個措施是,保障租客子女「享有就近入學等公共服務權益」。「具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女」將會有權被「安排到義務教育階段學校」。

不過,有專家認為《方案》未必能幫助租戶子女解決學位問題。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志說:「目前情況下,廣州優勢學位地段的學位房,本身連(本地)戶籍的適齡兒童都沒有能夠全面滿足。如果增加租賃客戶適齡兒童的話,更解決不了。」

「根本的問題是,優勢學位的供應不平衡,供不應求,所以租售同權也不能解決學位緊絀的這個問題。」

中原地產首席分析師張大偉說:「廣州也是計分制的……只是租房跟買房積分的分數不一樣,你都可以通過租房來取得錄取的資格。」

「積分入學」政策令非廣州戶籍的人員子女也能入讀公立學校。

根據財新報道,廣州各區在七年前開始陸續實行積分制入學,今年11區都已全面實現積分計,而積分項目包括計劃生育、居住年限、社保、穩定住所等等。

由於《方案》沒有仔細談到,到底自住房業主跟租房承租人的子女在積分制上在未來是不是完全沒有差別,所以措施影響暫時還不明確。

租購同權會刺激租賃市場發展嗎?

《方案》開宗名義表示,「加快構建租購並舉的住房體系」、「鼓勵發展現代住房租賃產」,鄧浩志認為,租賃市場發展還需要其他配套政策。

「租賃市場的發展還需要行業政策的刺激、金融政策的刺激……推廣是有一定的困難的。」

鄧浩志認為,最大的困難與租金回報跟缺乏大型租賃企業。

「政府發展租賃住房就是為對衝高房價的負面影響,所以租金穩定甚至偏低是政策追求的主目標之一,但企業不會願意參與沒盈利前景的市場;如果作為社會福利,又違背了市場優化資源配置的基本思路。」

「目前住宅租金回報率低於3%,而房企融資成本高於6%,哪怕運營將收入提升一倍還是蓋不過利息。除非採用輕資產運營模式,即把物業證券化打包銷售,降低財務成本。但國內房地產信託投資基金(REITs)一直沒有進展,以致租賃企業根本無法成長。」

鄧浩志亦指出,中國房產發揮了多功能──租房並不能完全替代買房。

「住房除了居住功能之外,它還有投資、保值、增值的作用。過去的十幾年,很明顯房產投資比其他投資品──包括股票、證券──都要好。」

張大偉認為,中國樓市持續向上,有能力的人會一直買房。「房價不漲的城市和國家,租賃才會成為重要的居住形式。」

但鄧浩志認為,發展健康的租賃市場有其積極意義。「大型城市人口是淨流入,不斷增加的人口,住房建設速度又跟不上。高房價問題可能會一直存在,一定有一些人買不起,或沒有資格買,在這樣一個情況下,保障這個群體的居住權利是非常有意義的。」

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