香港觀察:房屋困局 誰能解鎖?

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Image caption 市區劏房寸金尺土,現在窮人能住上劏房似乎已是幸運

香港市民茶餘飯後最為熱議的是,樓價顛升,買私樓買不起,抽居屋抽不中,租樓太吃虧,公屋輪不到… 連青年學者都要住劏房,原住劏房的要搬到棺材房。擁有私樓的似乎是幸運兒,但都埋怨說,樓價太貴難以追上升幅,無法細樓搬大樓,….. 不少市民尤其青年似是陷於沮喪,未來居住生活如何改善?

香港特首選舉在即,3位候選人獲提名成功入閘:曾俊華(財政司前司長)、林鄭月娥(政務司前司長)、胡國興(曾任法官)。三位政綱之中,誰能為港人的住屋解困?

增拓土地難題多

曾俊華的房屋政綱,特點在為六成市民提供公營房屋為目標。以當前香港總人口45.6%居於公屋,提出增加公屋解困,民眾聽來悅耳又討好;然而,如何執行?地從何來?據港府預測房屋供應量,往往因開發土地難題,未能達標,未來10年如何依長遠房屋策略的建屋目標,增加興建約46萬計的公私房屋總數(當中涉28萬公屋),已成疑問;至於如何達至提升至六成公營房屋水平,曾氏未有詳談,有指為開空頭支票。

另外,他提出加速市區重建、增加地積比率….. 可是,這都屬於陳年建議,症結仍是收地重建可能消耗十多二十年的時光;改造市區小地皮當然聊勝於無,不過居住人口一旦急升,公共交通運輸量也要預計配合。

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胡國興的房屋政綱,主打棕地興建公屋。他認為,香港現有1200 公頃棕地,收回棕地興建公屋。在香港尊重私有產權之下,業主對收回土地要價高,因不少已由農地轉為停泊廢車或其他商業用途,官方低價收棕地容易被指為強搶民產,賠償爭議難題大。面對新界土地發展爭議,套丁問題棘手,胡國興倡議興建丁屋大廈,這也是改變現有丁權制度,影響著現有鄉紳利益,成事困難重重。

填海令土地由無到有

有別於曾、胡,林鄭月娥強調以填海增闢土地。她說,若成功當選,房屋策略主要在於土地開拓,將成立專家小組,要一年內定下新闢土地的共識。她強調,中長期填海無可避免,只有填海才是真正開拓土地,由無變有。

面對無殼蝸牛的困惑,她提出在居屋及私樓之間定位,供首置港人設立上車盤,會有售價限制及入息資格上限。對於團結香港基金提出資助補貼計劃,促使公屋自置居所,林鄭月娥表示贊同背後理念,但不能優惠太多,要顧及公平原則。

總結來說,房屋擠迫不只是房屋供應的問題,土地不足是重要原因之一。展望未來特首施政,須著力土地開拓,才能增加建屋數量。香港要開闢土地非常困難:棕地涉及賠償,重建關乎調遷,開拓郊野公園又遭環保人士反對……現時香港土地面積 11.1 萬公頃,只有6%填海,新加坡面積有兩成源自填海,澳門有六成來自填海。

香港於2005-2013年間填海停滯不前,只有92公頃,比較之前每10年有過千公頃填海土地,大幅萎縮。在政治紛爭之下,填海料難免遭受反對,但其優點在於較少涉及既得利益,也可大幅發展,難題相對為少。香港彈丸之地,無論居住及工商發展都受制於租金太貴、地方太小的困局,如今正是時候港府重新檢討開拓土地的策略。

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安居樂業為民所盼

現任特首梁振英施政備受爭議,在私樓供應方面,已多次採取辣招,仍未見奏效,民心大失。由他2012年施政至今,中原城市領先指數已由不足100點,升至逾140點。中原集團主席施永青展望未來一、兩年樓市持續向上,升幅或高達兩成。如今樓市已屆瘋癲,政府應及早提出香港土地供應增加之勢,使市場預期房屋供應充足,從而抑制樓價持續急升。

房屋擠迫是香港民生問題重中之重。房屋施政的成敗關乎當權者的民望,當市民居無定所,怨聲載道,政治何來穩定?梁振英無法壓止樓價,是其重大失策。安居樂業,是眾望所盼,值得特首候選人重詳計議,急市民所急,謀求落實大計。

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