بحران مسکن؛ دارایی‌های یخ‌زده، سرمایه‌داران سرگردان

این روزها بحران مسکن در ایران وارد فاز تازه‌ای شده است. همزمان با افزایش قیمت‌ها حجم معاملات به پایین‌ترین حد ممکن رسیده است. در محافل عمومی و تخصصی صحبت از رکود - تورمی مسکن است. بسیاری با ترس و نگرانی به آینده نگاه می‌کند و می‌پرسند چرا دولت کاری نمی‌کند؟

نگرانی البته کاملا به جا است. جواب اینکه چرا دولت کاری نمی‌کند هم تقریبا واضح است. چون عملا کاری نمی‌تواند کند. این ناتوانی البته بخش خوب و امیدوارکننده ماجرا است، چون دخالت دولت به هر شکلی، این کلاف سردرگم را بیشتر در هم خواهد پیچید.

چه خوب بود اگر نه امروز که ۱۰ سال پیش، وقتی نطفه بحران مسکن در ایران بسته می‌شد، کارشناسان هشدار می‌دادند و افکار عمومی را نسبت به آنچه در حال وقوع بود آگاه می‌کردند. جسته و گریخته البته هشدارهایی داده شد، اما چشم و گوش کسی نه در دولت و نه در میان جامعه نمی‌دید و نمی‌شنید.

هنوز هم گروه برنده بساز و بفروش -که جمعیت کمی هم نبودند- با حسرت به سال‌های ۹۰ تا ۹۳ نگاه می‌کنند و از اینکه نمی‌توانند در فاصله کوتاه، یک تا دو ساله ارزش افزوده‌ای چند صد درصدی تولید کنند ناراضی و خشمگین‌اند. اما واقعیت این است که بیش از این گروه برنده، جمعیت بزرگ‌تری از بازندگان وجود دارند که به رسمیت شناختن خشم و نارضایتی‌شان، کمترین حقی است که می‌توان برای آنها قائل شد.

حق نشر عکس Tasnim
Image caption چه خوب بود اگر نه امروز که ۱۰ سال پیش، وقتی نطفه بحران مسکن در ایران بسته می‌شد، کارشناسان هشدار می‌دادند و افکار عمومی را نسبت به آنچه در حال وقوع بود آگاه می‌کردند. جسته و گریخته البته هشدارهایی داده شد، اما چشم و گوش کسی نه در دولت و نه در میان جامعه نمی‌دید و نمی‌شنید.

دارایی‌های یخ‌زده، سرمایه‌داران سرگردان

وضعیت کنونی مسکن را می‌توان به ظرفی تشبیه کرد که به طور مداوم در آن آب ریخته‌‌اند؛ آن قدر که سرریز شده. حالا جماعت پارچ به دست با تعجب از هم می‌پرسند مشکل چیست؟ چرا ظرف مثل سابق کار نمی‌کند. ایراد از اندازه ظرف، پارچ و حتی آب نیست. واقعیت این است که بازار مسکن و ساخت‌وساز هم از نظر اقتصادی و هم کالبدی اشباع شده است.

از یک‌سو دایره سرمایه‌گذاری محدود و کوچک شده و از سوی دیگر این دایره محدود قدرت سابق را ندارد. عملا بخش بزرگی از جمعیت فعال و مولد از بازار اخراج شده‌اند. طبقه متوسط از بازی کنار گذاشته شده و میدان محدود به بازی گروهی از سرمایه‌گذاران سردرگم و بحران‌زده است؛ بحران‌زده از این جهت که پول نقد و مولد وجود ندارد و معامله محدود به معاوضه شده است. معاوضه خانه به خانه،

در واقع تنها عنصر مولد در بازار معامله مسکن، خود مسکن است. سرمایه‌ای یخ‌زده که سخت می‌توان آن را تبدیل به پول نقد کرد. شاید هنوز معامله‌گران قهار و بسازوبفروش‌ها احساس کنند ضرر نکرده‌اند که هیچ ارزش سرمایه‌شان را حفظ هم کرده‌اند. اما مشکل اینجا است که ارزش افزوده مسکن در این سال‌ها روی کاغذ ثبت می‌شود و بلافاصله یخ می‌زند.

این وضعیت تا حدودی در سایر بازارهای سرمایه‌ هم جاری است و همه سرمایه‌داران، از دولت، نهادهای ثروتمند حکومتی و بانک‌ها گرفته تا خرده موسسات مالی و اعتباری، که اگر دارایی‌های منجمد را از دفاتر حسابداری خط بزنیم، معلوم می‌شود که تا چه اندازه در بحران فرو رفته‌اند.

این وضعیت برای خرده‌سرمایه‌داران هم بهتر از این نیست. کج‌دار و مریز با پول اجاره امرار معاش می‌کنند، تورم به آنها فشار می‌آورد، اما از زاویه دیگر از تورم ناراضی نیستند. از بالا رفتن قیمت خانه‌های‌شان روی کاغذ احساس خوشحالی می‌کنند، به این امید که رونق به بازار برگردد. برای این کار در دوره‌هایی هم تلاش کرده‌اند با دست به دست کردن خانه و معامله و معاوضه، رونق مصنوعی ایجاد کنند. شاید در بالا بردن قیمت‌ها موفقیت‌هایی داشته‌اند، اما در ایجاد رونق قطعا خیر.

حق نشر عکس Getty Images
Image caption اوضاع در تهران کمی بدتر از این است. چنانکه در این ده سال تعداد خانه‌ها در کل استان تهران بیش از ۶۰۰ هزار واحد افزایش یافته، اما افزایش متقاضی حدود ۵۰۰ هزار خانوار بوده است

خارج از منطق عرضه و تقاضا

اما دسته دوم، کسانی‌اند که خانه برای آنها، یک نیاز طبیعی و نه دارایی سرمایه‌ای است. تا اینجای کار این گروه هزینه بسیار گزافی برای مسکن پرداخته‌ و می‌پردازند. دو دوره بحران پیاپی اقتصادی دمار از روزگار طبقات متوسط و کم‌درآمد درآورده و آنها را به پایین پرتاب کرده است. به‌خصوص مردم اجاره‌نشین که هزینه‌شان بین ۳۰ تا ۵۰ درصد بیش از خانه‌دارها است.

سال‌های اخیر بسیاری در تهران و شهرهای بزرگ ناگزیر به مهاجرت به خارج از محدوده شهر و مناطق حاشیه‌نشین شده‌اند. البته سکونت طبقه متوسط در شهرک‌های اقماری پدیده متداولی در کلان‌شهرها است، اما به دو دلیل اتفاقی که در ایران می‌افتد، نه توسعه شهری، بلکه تبعید بخش‌های آسیب‌پذیر جامعه به مناطق کم‌کیفیت و پر مساله است.

دولت البته در شکل‌گیری این پدیده مقصر است، اما نه آن طور که برخی تصور می‌کنند، مشکل عدم تزریق پول مسکن به این گروه‌ها است. اتفاقا اگر چنین اتفاقی می‌افتاد، اوضاع چه‌بسا پیچیده‌تر از وضع کنونی بود؛ همان‌طور که در مسکن مهر این اتفاق افتاد. دیگر بزرگ‌تر از مسکن مهر که در تاریخ ساخت‌وساز جهان وجود ندارد. دولت متولی ساخت دو میلیون واحد مسکونی شود، بلکه کمبود بازار را جبران کند، اما حاصل کار تحریک بازار و تورم شدید ناشی از آن و خانه‌دار شدن گروه محدودی از مردم بود. این مردم شاید الان گمان کنند، مسکن مهر آنها را خانه‌دار کرد، اما نمی‌دانند بهای خانه‌داری‌شان را بیش از آنچه باید با تورم از جیب پرداخت کرده‌اند؛ آنها کمی کمتر، آنهایی که مسکن مهر هم گیرشان نیامده بیشتر.

آنچه مسلم است مشکل مسکن در ایران به نسبت ده سال پیش حادتر شده، اما بر خلاف تصور میزان افزایش عرضه بیش از تقاضا بوده ‌است.

بیشتر بخوانید:

در فاصله دو سرشماری سال‌های ۸۵ تا ۹۵، بیش از ۷ میلیون واحد مسکونی، بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به آمار مسکن ایران اضافه شده است. این رقم ۲۵۰ هزار واحد بیشتر از آمار افزایش خانوار است. قاعدتا با این اوصاف باید شرایط کمی بهبود پیدا کرده باشد، اما واقعیت این است که به تعداد اجاره‌نشینان ایرانی ۳ میلیون و ۲۷۰ هزار خانوار اضافه شده است. معنی ساده این آمار این است که آنچه در ۱۰ سال گذشته ساخته شده، تنها مشکلی را حل نکرده بلکه باعث افزایش بحران شده است. به این صورت که رونق ساخت‌وساز به افزایش قیمت‌ها دامن زده و خانه را به سمت و سوی تبدیل شدن به کالای سرمایه‌ای سوق داده است.

اوضاع در تهران کمی بدتر از این است. چنانکه در این ده سال تعداد خانه‌ها در کل استان تهران بیش از ۶۰۰ هزار واحد افزایش یافته، اما افزایش متقاضی حدود ۵۰۰ هزار خانوار بوده است.

با این حساب مشخص است مشکل مسکن نه در عرضه کم، بلکه کاهش توان تقاضا است. هر چه خانه بیشتر ساخته شده، قیمت‌ها هم بیشتر شده است. اما چرا؟

چرا منطق در مسکن کار نمی‌کند؟

دلیل تحریک زیاد بازار و گذاشتن بار اضافه روی دوش ساختمان است که علت آن مساله را باید در ساختار بسته و معیوب اقتصاد ایران دید.

بحران‌های پیاپی سیاسی و اجتماعی عملا امکان رونق و پایداری را از اقتصاد گرفته‌اند. اقتصاد که نه؛ موجودی ناقص و محافظه‌کار که چاره‌ای جز آن ندارد که سرش را با خود گرم کند.

در شرایط تحریم‌ اقتصادی هم نفت کم می‌شود و تجارت محدود. به دنبال آن بخش بزرگی از صنایع و خدمات تعطیل می‌شوند. تنها بخش غیرمبادله‌ای، از همه مهم‌تر ساخت‌وساز و مستغلات داخل می‌ماند که باید جور بقیه را بکشد.

به عنوان مثال می‌توان به تجربه تحریم‌ها در زمان احمدی‌نژاد اشاره کرد. جزئیات تولید ناخالص داخلی ایران در سال‌های ۹۲ و ۹۳، در حالی که سهم نفت از تولید ناخالص داخلی کمتر از ۱۵ درصد است، جمع دو بخش ساختمان و مستغلات به حدود ۲۳ درصد می‌رسد. این در حالی است در شرایط نسبتا پایدار معمولا سهم نفت ۲۵ درصد و سهم ساخت‌وساز و معامله املاک کمتر از ۱۷ درصد است.

مسکن در واقع در چارچوب فکری «اقتصاد مقاومتی» بهترین و تنها نجات‌دهنده اقتصاد است، اما نکته اینجا است که این فرمول دیگر کار نمی‌کند.

هم ظرفیت کالبدی پر شده، یعنی شهرها جای بیشتری برای ساختن ندارند و هم تحریک طولانی‌مدت بازار باعث افزایش قیمت‌ها در حدی شده که بازار از دسترس خارج شود.

حق نشر عکس Getty Images
Image caption تنها راه حل موجود، باز کردن درهای اقتصاد و است. حتی رفع تحریم‌ها به تنهایی و در کوتاه‌مدت جواب نمی‌دهد، بلکه پایداری سیاسی و اقتصادی در میان‌مدت می‌تواند اوضاع مسکن را سر و سامان دهد.

آیا راهی برای خروج از این وضعیت وجود دارد؟

جواب این سوال در کوتاه‌مدت منفی است. اما در بلندمدت حتما راه چاره وجود دارد. اما این راه چاره یقینا تزریق پول به بازار -ولو تزریق هدفمند- یا ساخت‌وساز دولتی نیست.

در چنین شرایطی هر اقدامی برای بالا بردن توان خرید باعث تحریک بازار و افزایش تورم و بی‌اثر شدن پول تزریق شده می‌شود، از آن سو راکد ماندن بازار هم سقوط اقتصادی را تشدید و سرمایه‌ها را مستهلک و فرسوده می‌کند.

تنها راه حل موجود، باز کردن درهای اقتصاد و است. حتی رفع تحریم‌ها به تنهایی و در کوتاه‌مدت جواب نمی‌دهد، بلکه پایداری سیاسی و اقتصادی در میان‌مدت می‌تواند اوضاع مسکن را سر و سامان دهد.

خانه‌های موجود به کار اجاره‌نشین‌ها و نیازمندان مسکن نمی‌آید، افزایش وام و پخش کردن پول -حتی به صورت هدفمند میان طبقه متوسط و کم‌درآمد- جز تحریک بیشتر بازار، نتیجه‌ای در پی نخواهد داشت. ساخت‌وسازهای دولتی و آمرانه هم قطع و یقین چاره کار نخواهد بود. خانه‌هایی که دولت بسازد، نه‌تنها به کار نمی‌آید، بلکه تورم آن، دمار از روزگار همان طبقات متوسط و کم‌درآمد، درخواهد آورد.

از آن سرمایه‌های یخ‌زده در بازار مسکن هم تا نبود بازار جایگزین، آب نخواهند شد، مگر آنکه به ضرب و زور سرمایه‌گذاری خارجی اول بخش‌های مولد از رکود در بیایند، بعد چند صباحی رونق پایدار، بختک سرمایه‌ منجمد از روی مسکن بلند شود و همه چیز به روال طبیعی خود بازگردد.

اما آیا چنین اراده‌ سیاسی در ایران وجود دارد؟ از آن مهم‌ترین آیا مردم ایران توان تحمل این وضعیت را برای یک طرح تضمین‌نشده میان‌مدت خواهند داشت؟