Зона преткновения: почему жителей Геленджика возмутили изменения городского генплана?

  • Тимур Сазонов
  • Би-би-си

Приложение Русской службы BBC News доступно для IOS и Android. Вы можете также подписаться на наш канал в Telegram.

Жители Геленджика протестуют против нового проекта генплана курорта. Согласно документу, жилая застройка в прибрежной зоне будет запрещена, а земельные участки по всему городу поменяют свое назначение. Горожане уверены, что генплан ограничивает их земельные права и боятся потерять жилье. Русская служба Би-би-си разбиралась в деталях конфликта, который длится уже третью неделю.

Вечер, городская улица заполнена людьми. В центре толпы стоит парень. Яростно жестикулируя, он выкрикивает мужчине напротив: "Я свою жизнь отдам за этот дом и за этот город! Запомните мои слова! Клянусь перед каждым, кто здесь стоит! Передайте своим - я отдам свою жизнь, мне не жалко!"

В толпе раздаются женские голоса: "И так - каждый! Поддерживаем полностью!"

Люди начинают хором скандировать: "Мы против генплана! Мы против генплана!" Парень взмахивает рукой: "Пошли на хер из нашего города!"

В конце октября эти кадры широко разошлись по соцсетям. На них геленджичане встречаются с депутатом городской думы Александром Сороко. Такие собрания проходят постоянно. Город бурлит уже третью неделю - с того момента, как 25 октября начались общественные слушания по проекту нового городского генплана.

Пока они идут в четырех сельских округах, входящих в состав Геленджика - в Кабардинском, Дивноморском, Пшадском и Архипо-Осиповском. Слушания завершатся 16 ноября в городском дворце культуры.

Желающих участвовать в обсуждениях так много, что собрания проводятся прямо на улице.

Пропустить Подкаст и продолжить чтение.
Подкаст
Что это было?

Мы быстро, просто и понятно объясняем, что случилось, почему это важно и что будет дальше.

эпизоды

Конец истории Подкаст

Жителей возмущает, что в проекте меняется функциональное назначение целых кварталов, расположенных в 500-метровой полосе от моря. Вместо жилой застройки здесь предусмотрены так называемые "зоны отдыха" или "общественно-деловые". Строить и реконструировать частные дома в них запрещено. Зато разрешены гостиницы, рестораны и торговые центры.

Горожане боятся, что если генплан примут, то следующим шагом станет принуждение к продаже их участков, потому что они не будут соответствовать новому зонированию. Жители собирают подписи против генплана - петицию с требованием изменить его подписали более 11 тысяч человек.

Геленджик - курорт на Черноморском побережье России. В доковидные времена он принимал по несколько миллионов отдыхающих в год. После того, как страны Запада ввели санкции против многих российских чиновников, он стал популярен и в их среде. Журнал "Татлер" называет Геленджик "Русскими Каннами".

Сюда приезжают миллиардер Роман Абрамович и министр промышленности и торговли Денис Мантуров. Здесь построен единственный в России круглогодичный гольф-курорт с 18-луночным полем, строится яхтенная марина.

Неподалеку от Геленджика был построен знаменитый "пансионат", получивший название "дворец Путина".

С чего все началось?

Ограничить застройку черноморского побережья предложил кубанский губернатор Вениамин Кондратьев. Еще в 2018 году он заявлял, что краевые власти близки к тому, чтобы запретить жилищное строительство на курортах.

"Хватит! Уже достаточно жилья для тех, кто обеспечит деятельность курортных городов. Давайте все остальное под курортную инфраструктуру: под развлечения, торговые и игровые центры. А мы сегодня ушли в жилую стройку и выйти оттуда не можем, потому что […] для чиновников это очень высокомаржинальный бизнес", - отметил тогда глава региона.

Весной 2019 года в Градостроительный кодекс Краснодарского края внесли поправки. Они расширили прибрежную зону, на которой запрещено жилищное строительство, с 300 до 500 метров от моря. Приоритетом для строительства здесь теперь считаются санатории, пансионаты и детские оздоровительные лагеря.

Запрет на жилищное строительство в 500-метровой зоне затронул сразу десять приморских муниципалитетов: среди них были Геленджик, Новороссийск, Анапа, а также Туапсинский, Ейский и другие районы. Все они теперь должны внести соответствующие поправки в свои генпланы - именно эти изменения и обсуждают на общественных слушаниях.

Проекты изменений готовит питерский НИИ Перспективного градостроительства. Ранее он же разрабатывал генплан Краснодара.

Еще пять лет назад Геленджик не был "настолько посещаемым курортом", объясняет в беседе с Би-би-си Александр Ветров, заместитель директора АНО "Корпорация развития "Геленджик-2035". Интерес к нему и другим городам побережья, по его словам, подогрела сочинская Олимпиада. После нее сюда хлынули потоки туристов, а вместе с ними пришел и крупный бизнес.

"Было выдано огромное количество разрешений на строительство многоквартирных комплексов, - говорит Александр Ветров. - Они росли, как грибы, а оказалось, что инфраструктуры для них нет. Ни школ, ни детсадов, ни поликлиник - никто это не запланировал".

При этом еще в 2016 году в Геленджике приняли действующий сейчас генплан развития. На его разработку и согласование ушло пять лет. Документ был рассчитан до 2032 года и не предполагал многоэтажной застройки курорта, чтобы сохранить его "камерный" характер".

По мнению Ветрова, сегодня этот генплан "не справляется с ритмами, которые диктуют современные реалии". Однако он оговаривается, что в новом проекте до 70% содержания осталось прежним: "Общественные слушания идут как раз по нововведениям".

Если слайдер не загрузился, попробуйте использовать другой браузер

Запрет на строительство в пятисотметровой зоне он поддерживает. Ветров приводит в пример Грецию, где "первая линия" у моря отдана под курортную инфраструктуру, а жилищное строительство находится "минимум в километре".

Новое зонирование может также "обелить" часть гостиничного бизнеса, считает он. "В Геленджике за последнее время выросли целые кварталы, состоящие из гостевых домов. Если их там 90%, то какая должна быть зона?"

При этом дома оформлены как жилье, налоги с них не платятся, а могли бы идти в бюджет, сетует Ветров.

Но гостей в Геленджике принимают далеко не все.

"Это был город-госпиталь"

Двор Екатерины Хрящевой находится в центре Геленджика, на главной улице. Ее предки приехали сюда еще в конце XIX века из Полтавской губернии: "Тут и города еще не было, лес, волки бегали", - улыбается девушка.

Двор - это два одноэтажных дома, один кирпичный, другой саманный ("саманом" называются кирпичи из глины и соломы, раньше их часто использовали на юге России для строительства жилья - Би-би-си). Между ними - виноградные лозы, дающие тень. В гуще листвы за домами мелькает ярко-оранжевая поспевающая хурма.

Саманный дом в 1929 году построил прадед Екатерины, Трофим Михайлов. Отсюда же в 1941 он уходил на войну, где и пропал без вести спустя несколько месяцев. Но война в этих стенах все же побывала.

Подпись к фото,

Екатерина Хрящева опасается, что больше не сможет перестроить или отремонтировать свой семейный дом

"Немцы сюда не дошли, их остановили под Новороссийском, - рассказывает девушка. - А Геленджик был город-госпиталь, сюда привозили раненых солдат. В нашем доме тоже жили красноармейцы, и прабабушка за ними ухаживала. - Она показывает рукой на стену. - Вот прямо, тут, в этих комнатах. Тогда их было две, но со временем появились пристройки".

Позже в доме жил с семьей сын Трофима Михайлова, Леонид. Он много лет работал в местном рыбколхозе и в горкоме партии. "Это был уважаемый в городе человек. И наш дом - он не простой, а с историей", - гордится Екатерина. Сама она преподает в местном техникуме. Общий двор ее семья делит с родственниками.

С проектом нового генплана девушка не согласна и считает, что он будет ущемлять ее права "как собственника".

"Власти нам говорят, что ничего не изменится, но ведь это не так, - говорит Екатерина. - В зоне "отдыха", куда попал мой дом, запрещено что-то достраивать или реконструировать. Со временем дом придет в упадок, а сделать с ним ничего будет нельзя. Да, я могу продать его сейчас, но кто захочет купить такой участок? Только тот, кто собирается построить на его месте гостиницу".

Наличие подобных ограничений подтверждает и Александр Ветров. "Поставить новый этаж или пристройку в новой зоне будет нельзя. Даже снести здание и построить его копию - тоже запрещено, - говорит он. - Но пока стены стоят, делайте с ними что угодно. Продавать - пожалуйста. Однако покупатель должен понимать, что он получает "коробку".

По словам экс-депутата краевого и городского советов Александра Резуненко, проблема заключается не только в ограничении прав.

"Дело в том, что генплан перекраивает всю центральную часть города, - говорит он. - И она будет рассчитана уже не на горожан, а на туристов. Например, из центра планируют перенести школы, детские сады, дворец культуры. А вместо индивидуальных домов жителей на второй-третьей линии от моря - построить многоэтажные дома. И даже если владельцы ИЖС (объектов индивидуального жилого строительства - Би-би-си) останутся там жить, своих детей и внуков они будут возить далеко на отшиб".

Подпись к фото,

Жители Геленджика переживают, что из-за нового генплана в центре города не будет школ, детских садов и другой инфраструктуры

С экс-парламентарием согласна Оксана Костюнина - в Геленджике у неё унаследованный от матери дом, и женщина активно участвует в обсуждении генплана. Оксана утверждает, что новый генплан "сырой" и требует аудита.

"Одна из целей этого документа - создать комфортную городскую среду, учитывая интересы жителей. Судя по тому, что сейчас происходит, нарушена коммуникация между муниципалитетом и горожанами. Поэтому люди не доверяют чиновникам, и не считают, что их интересы учитываются. Развитие городу необходимо. Инвестиции преобразят город, и хорошо, если под давлением горожан проект генплана отправят на серьезную доработку", - объясняет она.

"Неслучайные совпадения"

Городские власти заявляют: новый генплан жителям ничем не грозит. После начала слушаний глава муниципального образования город-курорт Геленджик Алексей Богодистов в своем телеграм-канале пообещал максимально сохранить зоны в первоначальном виде. И пригласил горожан дорабатывать документ совместно.

"Не может быть принят генеральный план… без учёта мнения людей. Повторюсь, зоны ИЖС в большинстве случаев останутся со своим прежним назначением", - написал Богодистов.

Жители Геленджика в этом сомневаются. В истории с генпланом они усматривают "неслучайные" совпадения. Например, владельцы жалуются, что в последние месяцы, по их наблюдениям, резко упала кадастровая стоимость их участков.

Дому родителей Ирины Егоровой больше 60 лет - землю под застройку бабушка Ирины получила от советской власти еще до войны. Дом пристраивался постепенно. Это "не чудо архитектуры", признает женщина, но "вполне можно жить". Ирина вспоминает, что в юности возле ее дома была роща с трехсотлетними деревьями и летний лагерь.

"Деток из него укладывали спать прямо на пирсах. Их огораживали, и они дышали морем, набирались здоровья, потому что с севера приезжали слабенькие", - описывает она.

Ни рощи, ни лагеря возле дома давно уже нет, но есть элитный жилой комплекс. Тем не менее, кадастровая стоимость участка, на котором стоит дом, по утверждению женщины, упала почти в два раза.

Подпись к фото,

В Геленджике и соседних поселках слушания проходят иногда на улицах. Прасковеевка

"В 2016 году я получала кадастровый паспорт, и дом стоил по кадастру девять миллионов рублей. А сейчас - пять. И это при нашей-то инфляции, столько лет прошло! Его рыночная цена гораздо больше", - возмущается Ирина Егорова. Она показала Би-би-си документы, подтверждающие это.

Русская служба Би-би-си опросила еще три десятка горожан - все они утверждают, что кадастровая стоимость их земли снизилась.

По словам управляющего партнера Адвокатского бюро "Юг" Юрия Пустовит, кадастровая стоимость участков действительно может уменьшиться при изменении зоны и вида разрешенного использования участка. Но если генплан еще не принят, а цена уже упала, это "странно", говорит эксперт.

Русская служба Би-би-си направила запросы в администрацию Геленджика и в Росреестр. Уже после выхода этой статьи Росреестр ответил, что последние работы по оценке земельных участков проводились в крае в 2019-2020 годах и никак не связаны с генпланом.

"Нужно выяснять, почему конкретно стоимость снизилась, - считает Пустовит. - Если люди не согласны с ней, это можно оспорить в суде. Для пересчета цены нужны четкие основания, он обычно не производится "точечно".

При этом юрист напоминает, что любой выкуп земельных участков государством или бизнесом идет на основании рыночной, а не кадастровой цены.

Но горожане все равно боятся остаться внакладе: "в Сочи тоже выкупали землю, и люди остались недовольны компенсацией".

Подпись к фото,

Местные жители говорят о странном изменении кадастровой стоимости жилья и появлении обременений

Они обращают внимание и на другую деталь - на ряд участков наложены обременения по статьям 56 и 56.1 Земельного кодекса. Эти статьи ограничивают распоряжение землей в зонах "с особыми условиями использования", а также в связи с "резервированием земель для государственных или муниципальных нужд".

Как утверждают владельцы, обременения у многих появились якобы недавно и "задним числом".

"Я купил участок в 2020 году, - рассказал Би-би-си инженер Роман Сницаренко. - Сделку оформлял через МФЦ, брал выписки из Росреестра, все было проверено. С участком все было в порядке. А в октябре этого года выяснил, что в проекте генплана мой участок попал в "общественно-деловую" зону. Стал собирать документы, а там на участке обременения, и они якобы наложены еще в 2018 году. На горячей линии Росреестра мне подтвердили, что ограничения действующие. И что накладывает их только администрация муниципального образования".

Сницаренко показал Би-би-си документы, подтверждающие наличие обременений.

Глава города Алексей Богодистов отрицает связь обременений с администрацией и новым генпланом. Он говорит, что это "техническая ошибка в электронной системе Росреестра", и ее вскоре устранят. Часть ограничений связана с тем, что "некоторые дома и даже целые участки попали в зону подтопления", объяснял он в телеграм-канале.

Из ответа Росреестра, полученного после выхода статьи, следует, что обременения по статье 56 Земельного кодекса могли быть наложены на участки из-за отнесения их к зонам с особыми условиями использования территории. Данные о них поступают регистратору от федеральных или муниципальных органов власти. А ограничения по статье 56.1 добавились автоматически из-за единого кода их классификатора.

В Росреестре порекомендовали более детально изучать содержание ограничений в подробной выписке из ЕГРН, отметив при этом, что внесение в ЕГРН сведений задним числом "невозможно".

Горожане увязывают происходящее в единую цепь событий.

"Мы же неглупые люди, и понимаем, что к нам придут и скажут: "Выметайтесь, вот вам по закону компенсация, по заниженной кадастровой стоимости", - говорит Ирина Егорова. - Это какое-то очень грустное мошенничество. Мы совсем не против генплана - город должен развиваться. Признаем: возможно, наши домишки действительно портят внешний вид улиц. Но мы всю жизнь их строили. Мы честные люди и у нас нет денег на дворцы. Так заплатите нам за них нормально! Обсудите все по-честному, заранее, а не задним числом".

Однако не все жители Геленджика готовы покинуть свои дома в обмен на компенсацию.

"Мы не позволим, чтобы нас взяли и выбросили отсюда"

Предприниматель Андрей Будков не согласен даже на щедрую компенсацию. По его словам, никакие деньги не возместят вложений, которые он сделал на участке за 14 лет жизни на побережье. До переезда к морю мужчина работал на Крайнем Севере. Он утверждает, что в строительство дома на Тонком мысе (район города в северной части Геленджикской бухты - Би-би-си) вложил более полумиллиона долларов.

"Мы не позволим, чтобы нас взяли и выбросили отсюда, как собак, заплатив копейки", - горячится Андрей Будков.

Оценка его участка тоже якобы недавно снизилась - по слова Будкова, с четырех миллионов рублей до трех. Вместе с мужчиной на встречу с корреспондентом Би-би-си приходит еще два десятка активистов Тонкого мыса. Многие из них переехали сюда с севера. Кто-то десятилетиями работал в местных санаториях, давно уже выкупленных и закрытых. Все они говорят, что съезжать никуда не собираются и готовы на "самые жесткие меры".

Подпись к фото,

Андрей Будков не готов расставаться со своим домом в Геленджике

Мы стоим в центре небольшого парка 70-летия Победы. Вместе с храмом неподалеку это, пожалуй, одна из главных достопримечательностей района. Парк до конца не благоустроен - вокруг ездят тракторы, виднеются горы песка. В отличие от престижного Толстого мыса, уже заполненного элитными многоэтажками, на Тонком мысе, насколько хватает глаз - одни коттеджи.

"У многих здесь построены гостевые дома, и это их единственный способ заработка, - продолжает Андрей Будков. - Другой работы здесь нет. И если в какой-то момент людей выкинут с земли и лишат дохода, они ничего не купят при нынешних ценах. За четыре миллиона можно взять только клоповник".

Мужчина возмущается тем, что среди зон, у которых в проекте генплана изменилось целевое назначение, целых две линии остались нетронутыми. Это улицы Красивая и Европейская.

Даже короткая прогулка по ним показывает - улицы вполне соответствуют своим названиям. Ровные дорожки по бокам обсажены хвойными деревьями и ведут прямо на набережную. За высокими заборами - двухэтажные особняки: пока корреспондент Би-би-си изучает местность, в один из них, посигналив, заезжает "Мазерати". Дома начинаются сразу от линии моря, на пляже даже в начале ноября пьют пиво и купаются люди.

Андрей Будков говорит, что дома на этой улице принадлежат местным чиновникам. "Еще одно странное совпадение, вам не кажется?" - удивляется он.

"Социальный взрыв не нужен"

По мнению Ильи Володько, директора консалтинговой компании Macon, новое зонирование в проекте генплана помогает властям подстраховаться от хаотичной и нелегальной застройки прибрежной полосы. В Краснодарском крае борются с ней уже несколько лет. Эксперт приводит в пример Сочи, где раньше "до половины объектов строились на землях, не предназначенных для этого". Он утверждает, что проблема "почти решена", и подобных объектов в приморских городах остались единицы.

"Упорядочивание генпланов - логичное продолжение данной политики", - говорит Илья Володько.

Массовый выкуп или изъятие участков у жителей он считает маловероятным.

"Даже для России это слишком сложная схема, чреватая общественными потрясениями. Чиновники боятся этого", - полагает он.

Подпись к фото,

Часть жителей Геленджика готовы бороться с изменениями в генплане и боятся потерять свои дома

Эксперт утверждает, что крупный бизнес на побережье интересует, в первую очередь старый курортный фонд - санатории, пансионаты. Их проще выкупить и затем реконструировать. Володько снова ссылается на опыт Сочи: "За последние годы все значимые апартаменты там - это не новое строительство, а именно реконструкция зданий, построенных еще в советское время".

Адвокат Юрий Пустовит также уверен, что социальный взрыв из-за участков не нужен властям. Но в наложении обременений задним числом он видит "тревожную ошибку": при случае это может стать дополнительным инструментом давления на владельцев. Жить с угрозой, что землю изымут для госнужд, мало кому понравится.

Его коллега по адвокатскому сообществу Краснодара, занимавшийся делами сочинских жителей, чьи участки выкупали под олимпийские объекты, настроен пессимистичнее.

"Общий вектор ясен - "первая линия" должна выглядеть красиво. Поэтому я думаю, что новый генплан примут без особых изменений, - рассказал он Би-би-си, попросив об анонимности. В проектах в Геленджике он не участвует. - Люди покричат и успокоятся. А потом к ним придут красивые юноши из риэлторской конторы и сделают предложение, от которого я бы не отказывался. Думаю, цена будет хорошей. У многих здесь построены полноценные гостиницы на землях ИЖС. Это нарушение закона. Не согласен продавать? Значит, жди проверку, после которой гостиницу вообще могут снести".

Собеседник Би-би-си уточняет, что вряд ли это затронет владельцев, у которых все в порядке с документами. Да и выкуп земель - дело затратное, поэтому процесс, скорее всего, растянется на десятилетие и будет точечным, прогнозирует он, а выиграют от него, в итоге, многочисленные туристы.

"Сколько шума было при выкупе земель в Имеретинской бухте! - вспоминает адвокат. - А что в итоге? Все гуляют по Сочи, любуются олимпийским стадионом, ледовой ареной. И всем фиолетово, как этого добились. То же самое будет и в Геленджике. Потом приедет какой-нибудь шахтер с Севера и скажет: "Какая красивая набережная!"

Екатерина Хрящева, владелица саманного дома, соглашается с тем, что городу нужен генплан, а "красивая набережная - это хорошо". Ей нравится гулять у моря, там сейчас красиво.

"Но деньгами измеряется не все, - говорит она, грустно оглядывая свой двор. - Мы привыкли здесь. Это наша история, место рода. И мы не хотим какую-то другую жизнь".

Тем временем 8 ноября в Анапе состоялось первое публичное обсуждение изменений в генплан города. На него пришли сотни горожан - здание Гортеатра, где проходило собрание, не вместило всех желающих. Как и жители Геленджика, анапчане массово обращаются в городскую администрацию с просьбой не вносить их жилые участки в зоны "рекреации".