话说英国买房之二:程序与费用

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Image caption 外国人来英国购置房产相对容易,证实资金来源合法是一个关键。

英国房地产市场历来是世界上最开放的几大房地产市场之一,对境外投资者前来投资限制不多。然而不多并不意味着没有限制。

对外国投资者来说,不管是现今买家还是需要贷款的买家,在英国购置房产首先要过的一关就是要确实资金需要量和证明资金来源合法。

一些英国银行提供专门为境外投资者设立的购屋贷款服务,不过对首期付款的要求很高。具体细节,此处暂不多费笔墨。

资金来源

根据9/11恐怖袭击之后的一系列国际反恐协约,英国也推出了一系列反洗钱的相关法律。

新法律要求外来投资者必须首先能够出具证明投资资金来源合法。

据一些受理外来投资者购置物业业务的伦敦律师所律师介绍,他们的客户时常由于在资金来源问题上无法及时提供合法证据,导致最初看中的房产被他人抢先一步买走。

英国的反洗钱相关立法规定,房地产商和物业律师所在接手境外投资者业务之前,必须有足够证据证明客户投资资金来源合法。

除了资金来源障碍外,外来投资者的购房计划也经常会受到随时浮动的外汇兑换率影响。

据悉,从一个外籍投资者决定在英国购买物业到最终签订合同一般来说需要8-12个星期。而国际间贸易的常识是同期内的外汇价格浮动对最终交易额的影响可能是相当可观的。

因此有关业内人士也建议国际投资者在投资英国房地产市场之前,至少要在资金方面考虑到汇率浮动的因素。

购房程序

Image caption 购买英国房产,聘雇合格验房师也很重要。

一旦资金来源和借贷问题解决,在英国购屋最重要的考虑点就是找到满意的房产并找到一个可以信赖的律师所或一位好的物业律师。

绝大多数寻找合意投资目标的境外投资者选择伦敦中心地区的热点地区。因为这些地区的房地产产品流动性最强,长期增值、保值效果也最好。

在选择好投资价位,选择好投资目标后,投资者一般需要通过房地产销售代理商对卖家提出的卖价做出回应。

在英国,房地产买卖中讨价还价是人们习以为常的事情。

讨价还价

在卖主市场中,也就是求大于供的市场中,卖家通常会先后接到多个买家报来的求购价,然后作出选择;在买主市场中,也就是供大于求的市场中,买价也通常可以成功地杀价。

据介绍,根据市场状况不同,目前来英国投资的外来买家通常可以在一开始杀价5%到15%。

讨价还价的过程一般需要通过销售代理商进行。有关购置英国房产讨价还价的一些具体信息,我们会在下一期中具体介绍。

一旦买卖双方经过销售代理商就某一房产的买卖价格达成协议,那么就需要进入查验房屋质量和双方律师交洽的程序。

房屋检查

由于英国高端房产中多数属于房龄在70年以上的老式建筑,而且地契、地权往往十分复杂,因此在选中房产的投资者在交易前需要雇用专业人士验房是必不可少的一步。

所需专业人士共有两种:首先是房地产专业的律师,再者是专业验房师(chartered surveyor)。

律师负责调查清楚房地产转户的一切有关土地归属权、房屋归属权、房产是否负有债务、是否有警察纪录等事宜。

而专业验房师则负责验明房产建筑结构和现实状态,是否物有所值。如果投资者需要向英国的银行贷款,那么银行方面会自动要求在批准贷款之前由专业验房师验房,以核实房产价值,减少贷款一方风险。

一旦验房顺利结束,结果满意或双方因验房结果达成新的价格协议,购屋便进入关键的合同签署阶段。

签订合同

在英格兰和威尔士,人们经常会看到路边插着“Sold! Subject to contract”(已售!合同待签)牌子的代售房产。

购买房产的投资者需要注意的是,在英格兰和威尔士即使购房者与卖方达成了口头或甚至笔头协议,只要未正式签署买卖合同,则任何一方均可在最后一分钟履行协议。

苏格兰这方面的法规则不同,此处不多介绍。

因此,对决心已定的投资者来说,一旦走到签合同这一步,则必须督促己方律师尽快起草合同并转交对方律师,以便买卖双方早已签字。

一旦买卖合同双方签字,则如果一方反悔就必须对另一方作出经济损失赔偿。

房屋转手

在合同中,双方一般已经明确了房产权正式交接的日期。

是日,买房需要将购房款一并汇入买方律师的业务账户中。而卖方在必须把房产的所有钥匙和房契等一干物品交给卖方律师或房产经销代理。

买方律师在满意一切验证后,通过银行电子转帐方式将购房款汇入卖方律师的业务账户内。

一旦卖方律师证实已收到汇款,则可以将钥匙和产权证书等一并交与买方。交易完毕。

主要收费项目表
费用名称 金额 说明
律师费 约500——1000镑 各律师所收费水准不同
房检费 约250——500镑 各地区和验房师不同
银行贷款费 免费——2000镑 各银行因借贷金额不同收费不同
地权注册 100——200镑 各地不同
印花税 房价的1%——3% 不同价值房屋印花税比例不同,通常房价低于25万镑的为1%

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