漫话英伦:央行警告房市泡沫

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Image caption 英国房产市场是否已坐在泡沫上?今年到明年是个关键。

催生英国房市泡沫三大因素:超低借贷利率、海外买主抢市、政府政策介入。

专业人士和不专业的人士早就在喊,英国房价的飙升速度难以为继。

在一片“疯了”的惊叫声中,英国的房价还在疯涨。

仅从去年到今年一月,英伦三岛房价平均又窜升10%。预测2015年的涨幅将超过8%。

房价“断颈”

这是平均涨幅,如果看英格兰东南,特别是首都伦敦,更是吓人。

从去年到今年2月,14个月中伦敦的房价上涨了13.8%。今年的涨幅预测不低于8.5%。这相当于房价每一天上涨76英镑。

难怪现在伦敦的房产代理经常使用的一招是,让有意的买主把自己的出价写在一张纸上封在信封里,大家同一天看房子交信封,谁出价最高(当然是超出市场标价),房子归谁,别跟我这儿讨价还价。

伦敦市的房子平均价格已经突破41万英镑大关,预计今后4年内将超过平均60万英镑。

真是疯了。用英国人的比喻是,断颈的速度,breaking neck speed。

房贷“超大”

然而,英国人的工资涨幅却是“缩脖乌龟”,自2008年爆发金融危机以来一直停滞。如果把通胀因素考虑进去,实际上是倒退。

工资不涨,房价猛涨,房子还得买,现在不买以后更买不起。怎么办?多借房贷。

英格兰银行日前发出警告,英国人借下“超大房贷”的人数已经达到创纪录水平,显示英国房市已经笼罩在“泡沫”阴影下。

何谓“超大房贷”?英格兰银行的界定是,房贷数额超过收入的3.5倍以上。

2005年开始有此项纪录时,英国全国超过工资4.5倍的房贷不到5%。伦敦在6%左右。截至到去年7月,全国超大房贷超过8%,伦敦超过17%。换句话说,英国每10个房贷中,有一个属于危险的超大房贷,这个比例在伦敦市达到5比1。

近50万栋英国房产现在处于资不抵债的境地,就是房主背上的房贷超过房子本身的价值。

英格兰银行金融政策委员会说,它正在警惕的注视着泡沫形成的迹象。

催生泡沫三大因素

刺激房市泡沫的最主要因素之一是超低借贷利率。自2008年金融危机爆发后,英格兰银行一直把利率控制在创纪录的0.5%。

超低的借贷利率,大大减低了还款压力,鼓励借贷者冒险借下原本不敢借的贷款。

0.5%的利率已经保持了五年。英格兰银行排除了今年内调高利率的可能性。但是,随着英国经济复苏加速,利率上调已是必然。央行暗示最迟2015年下半年开始上调利率。

危险是,一旦利率上调,即便是微小的幅度,许多借房贷者会立刻面临巨大压力。

第二个激素是海外买主,特别是在伦敦房市。

伦敦享有的安全投资信誉、透明的法律机制以及在房地产市场长期的良好表现,使得伦敦成为国际买家的投资首选。据统计,伦敦新建房屋的70%左右都被外国人买去了。

另一个刺激因素是政府自去年推出的扶助首次买房者的优惠政策,“Help to buy”。简单的说,首次买房者只要能攒够5%的首付,政府以抵押的方式提供20%的首付,帮助原本无力借贷的人能够借到房贷登上房产台阶。

在这个优惠政策推出的9个月里,有17000栋房产是借助政府资助买下的。批评者说,政府的Help to buy 政策给已经过热的房产市场火上浇油。

防止泡沫破灭

英格兰银行警告说,它正在严密注视英国房产市场动向,如果有必要,会毫不犹豫的采取相应措施。

英国央行考虑的防治泡沫的措施包括引入“放贷压力测试”,即测验贷款银行一旦碰到房市动荡或利率突然大幅上调时的承受能力。

央行还将要求贷款银行对借贷者的还款能力进行更“苛刻”的检测,确保借贷者在利率上调后仍有还款能力。

英格兰银行金融政策委员会还将考虑设定一个借贷与收入比例的封顶上限,防止借贷者过度冒险。

英国房产市场是否已坐在泡沫上?今年到明年是个关键。

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