新西兰的公屋:定义“可负担的”住房

新西兰住宅 Image copyright NZ Ministry of Housing and Urban Development

库柏(Jason Cooper)欲首次置业为自己安一个家,几次尝试失败后最终放弃。他放弃了在新西兰首都惠灵顿以他认为合理的价格买一套普通住宅的念头,原因是房价高得不合理。

他在奥克兰找到了一份工作,但是不久便发现自己身处全国房价飙升得最高的房地产市场,这里平均每一套房价格超过100万新西兰元(约67.8万美元)。不得已库柏只好租房。

他说,“我仍然感到震惊,我已33岁,身为执业律师,却负担不起一套房子。”

在新西兰,大家都说,四十岁以下的人只有大约四分之一有他们自己的房子,但在1991年,这个年龄段的人约一半有房产。千禧一代住宅拥有率的下降是一个全球趋势,评论家将千禧一代拥有物业比例较低归咎于这些年轻人理财考量不当,例如在高价早餐鳄梨烤面包上的无谓支出。

但是现实状况更复杂,包括新西兰在内,应该是长期房屋供应不足导致了房价高涨,年轻人难以负担,现在的新西兰房价之高已进入发达国家中房价最高之列。

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Image caption 杰森·库柏正在考虑是否要在奥克兰购买“新西兰建设”(KiwiBuild)开发的房屋。过去他一直因房价过高而不得不放弃。

你建了房,他们就会买

2018年11月,一群兴奋的首次购房者搬进了奥克兰的18所新房。不同于库柏,他们有能力购买自己的房产,但他们购房也得到政府计划的支持。

“新西兰建设”这个项目让他们能够以较合理的定价购买房产,那些会炒高房价的投资者则被拒之门外。这些年轻的专业人士从众多申请者中有幸被抽中,如果不这样,他们当中的许多人恐怕也不得不放弃在新西兰最大城市拥有自己房产的梦想。

“新西兰建设”项目引起了一场争议,但在全球引起了共鸣。在悉尼、香港和伦敦这些房价高昂的城市,政府正为如何定义“可以负担的”住房,以及政府的住房优先级别应该是什么而头痛,即应该是给最贫穷的公民提供住处,还是迎合只能负担租金却买不起房的中低收入者。

面对高比例的无家可归人口,以及无法负担租金而等待住进公共住房的一长串候补名单,新西兰的中左翼政府从执政起,就急切地设立了一个雄心勃勃的议程来处理国家的房屋灾难。

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Image caption 在2017年大选中,还是反对党领袖的嘉辛达‧阿登将建设经济适用房作为其政策核心。

“新西兰建设”计划确实雄心勃勃,其中包括政府承诺未来十年为首次购房者提供十万套经济实惠的新房,难度之高是这个计划有争议的原因之一。当第一批定价房的购买者表示他们是即将毕业的医学院学生和一个营销经理时,政府的政治反对派和批评家们对计划立即提出了批评。批评者认为,房屋的价格以及对购房申请者收入的上限太松,说明“新西兰建设”只不过是中产阶级的福利。

定价还是任其浮动?

国家干预将首次购房受助者置于中低收入买家的范畴并不是罕见之事。例如,英国的帮助置业计划提供免息政府贷款部分支付购房费用。在美国,给首次购房者的补贴计划也很普遍。

补贴计划经常面临批评,因为他们提高了房价,并且仍是使那些买得起房的人获益。不过一项关于帮助首次置业者购房计划2018年的预算报告指出,该计划成功推动新的地产开发计划,否则不会有新的房屋建成。

“新西兰建设”的模式不同,不会向首次置业者提供政府补贴,以帮助购房者付首付或者还贷款。政府也不为房屋的建设买单。计划只是向开发商确保,将以固定价格购买一定数量的房产,为他们开展建筑项目给予所需的担保。

政府先以定价购入一批预售楼房,再以同样价钱转售给获得申请的首次置业者,此举旨在阻止会炒高楼价的炒家进场。至于定价多少,则因地而异。例如在奥克兰,一个卧室的房子价格为50万新西兰元(33.8万美元),三个卧室的房子要65万新西兰元。

“新西兰建设”的房屋只能出售给收入低于规定上限的人士:单身人士收入上限为12万新西兰元(8.1万美元),夫妇收入必须在18万新西兰元以下。但是这些数字也引起了争议。去年新西兰收入的中位数是4.12万新西兰元,每个家庭平均挣10.57万新西兰元。而20多岁青年的平均收入还要低,他们是除了青少年和退休人士以外收入最低的组别。

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Image caption 新西兰南岛小镇瓦纳卡是“新西兰建设”项目所在地之一,这是项目房屋的示意图。

奥克兰住房经济学家伊寇卜(Shamubeel Eaqub)说,“以这种形式,新西兰建设并没有什么了不起。政府购买本来就要建造的房屋,然后将这些房子卖给那些符合一定标准的人们。你(地产商)赚不到大钱,但是可以保证赚到一笔合理的钱。”

但是伊寇卜也表示,仅仅降低收入上限是行不通的,因为新西兰的建房成本如此之高以至于政府很难找到能负担得起“新西兰建设”房产的买主。

救世主?

无论有何争议,或许“新西兰建设”是唯一能拯救库柏并让他脱离永久租房炼狱的机会。他的收入低于设定的收入上限,有资格申请。几天前他发现自己的名字已被抽中,出现在奥克兰郊区奥尼洪加一个预售公寓的名单上。

但是也仍然不便宜。

如果库柏进入最终买卖阶段,他需要为一居室的公寓,包括停车场,支付约36.1万美元,基本上就是这个地区的市场价格。

“新西兰建设”的项目指引之一指出,库柏在三年内不可以出售该物业,这项规定是为了阻止买家为了获利而即刻转手房产。这些限制造成了一些评论者质疑为什么首次购房者要去选择它。

然而,对库柏来说,答案很简单:购买“新西兰建设”的房产,他不会再像从前一样被房产投资者抬价,而他也更愿意相信政府负责审查项目的发展商。

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Image caption 新西兰最大的城市奥克兰,是世界上房价最昂贵的城市之一。房屋平均价格高达100万新西兰元。

新西兰住房部长特威福德(Phil Twyford)表示,库柏这样的人正是该计划想要帮助的人。

“我们不会因为给那些被天价房屋市场拒之门外的年轻职业夫妇提供机会而感到抱歉,”特威福德表示,政府需要确保买家可以偿还贷款。“我知道人们对于把收入上限设定得如此高表示不理解,但这正表明房屋市场已经失控了。”

“没有人能把我赶出去”

特威福德研究过美国等国家的国民住房财政支援计划,但"新西兰建设"主要受瑞典“百万计划”的启示。瑞典在二十世纪60和70年代的这一住房计划仅仅通过大量建造房屋,就能够将住房短缺变成住房过剩(尽管目前瑞典再次面临住房短缺的问题)。他说,任何成功的计划,都需要鼓励建设并刺激规模,否则就没有足够的资产来帮助年轻买家。

然而,有人表示他们更喜欢政府经济上的资助。惠灵顿的一个白领工人罗布森(Daniel Robson)表示,他渴望买一个自己的家,但是经过20年的工作,他仍然被市场价排除在外,甚至连“新西兰建设”对他来说都太昂贵了。

他说,“建造更多的房屋固然很好,但是如果房价与这个地区的其他房产价格相同,也无法帮助我买到自己的房子。” 罗布森担心没有自己的房产,退休后如何维生。罗布森也表示他已经厌倦了租房。“我和另外三个人住在一起,我38岁了,在这个年纪,我不应该还与他人合租。”

虽然新西兰政府承诺加强租户的权利,但至今没有兑现。与欧洲一些国家不同,在新西兰很多租客在租来的房子中要受房东诸多限制,比如不可以在墙上安装挂钩,如要做就会被房东追加年租。

库柏表示,对租房风险的顾虑促使他想要一个自己的房子。

他说,有了自己的房子,“没有人可以把我赶出去。我可以把墙壁涂成任何我想要的颜色,我可以按照风水来布置。我可以在自己家里养大孩子,他们用蜡笔在墙上涂鸦也没关系。这实际上不是仅止于有一套房产,而是知道有一个完全属于自己的空间,它就是我自己的。”

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