德国柏林房租飙升 设租金上限是否有效?

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柏林一位前市长曾用“便宜但性感”這句宣传短语形容这个充满活力的德国首都,以反映柏林相对较低的生活成本。

然而,如今人们如要寻找一套负担得起的公寓,就会发现这座城市身份中“便宜”的部分正在迅速改变。新移民大量的涌入,包括来这里留学的外国留学生,以及被强劲的就业市场吸引的年轻专业人士,已经让柏林成为全球增长最快的房地产市场之一,并推动租金迅速上涨。

房地产门户网站“Immowelt”最近的一项研究显示,仅在过去10年,柏林的房屋月租金不止翻了一番,从2008年的每平方米5.60欧元涨到2018年的11.40欧元。尽管整体租金仍低于慕尼黑或法兰克福等德国其他主要城市,但涨幅高达103%,在德国居首位。房租价格因所在位置而异,但2017年的统计数据显示,在该市一些更受欢迎的社区,一套一居室公寓的平均月租金可高达1000欧元。

当然,生活成本的上升并非柏林独有;世界各大城市也正面临同样的问题。但柏林一群当地政客提出了一个激进的想法来解决这个问题:設定一个租金上限,在未来5年冻结目前所有的租金,不得上涨。

柏林社会民主党(Berlin Social Democrats)副主席扎多(Julian Zado)也是提议设置租金上限的政客之一。他在接受英国广播公司财经频道(BBC Capital)采访时说, “六、七年前,柏林的房租还很低,许多年轻人,比如我,来到柏林,是因为这里的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半。這正是柏林的独特之处,但已迅速改变了。”

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Image caption 德国首都柏林正在经历一股建设热潮,开发商们试图从这座城市不断增长的人口和人气中获利(Credit: Getty Images)

德国的住房政策通常是全国统一制定的。但有位地方律师对此提出异议,声称各联邦州在法律上有权自行推行该州住房法规,柏林中间偏左的社会民主党政客即刻抓住了这种可能性,提出了在柏林设置租金上限的设想。

迎头赶上

社会民主党之所以建议设置租金上限,是因为尽管柏林正在大兴土木建房以满足日益增长的住房需求,但正在建设中的公寓要真正投入使用还需要数年时间。扎多表示,冻结现有租金5年,可有助于防止柏林租金大幅上涨,直到新公寓的大批建成能稳定市场。理想情况下,他和他的同事们希望这项措施,加上其他措施,能将平均租金降至每平方米约6-7欧元(相较于目前的11.40欧元)。

扎多继续说,“每年都有数以万计的人搬到柏林,因为柏林是一个非常有吸引力的城市。由此之故,我们知道住房问题只会变得更加突出。因为人口涌入的速度比新公寓建成的速度要快。”

过去10年中,柏林的人口增长了数十万。根据政府的统计数据,柏林目前的人口超过370万,而2008年底的人口还不到340万。据柏林参议院估计,这一增长只会加速,预计到2025年,柏林人口将超过400万。

再加上绝大多数柏林人(约85%)是租房子或租公寓居住,而不是自己购房,经济适用房就更加紧缺。其中一些公寓是国有社会福利住房,另外一些则由大型私人租赁公司和小规模房东共同拥有。

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Image caption 在前东柏林最著名的大道上,租户们抗议将公寓出售给柏林最大的房地产公司(Credit: Getty Images)

随便问一下柏林的新居民,他们可能都有自己找房子的故事要讲。26岁的琳纳蒂(Gabriella Linardi)在科技行业工作,两年前从美国搬到柏林,与人合租了一套公寓,目前每月租金约300欧元。她的未婚夫马克斯(Max)今年29岁,是德国人,也在科技行业工作,他在柏林居住的时间更长,两人目前房租的开销是一样的。

他们想要搬到一起住,但是即使他们愿意花两倍于现在租金租一套新公寓,到目前为止他们还没有找到合适的。当他们最初开始找房时,他们对价格和可供选择的公寓感到失望,琳纳蒂说:“尽管我们的预算已经翻了一番,但我们寻找的住房并不比我们现在居住的地方更好,甚至离市中心更远。”

近年来,德国采取了全国性的行动,开始解决这个问题。2015年,德国议会通过了一项法律,限制房东提高租金的幅度。根据该法律,新合同的租金不应高于该地区平均租金的10%。

然而,政客和住房政策专家说,这项法律在保护租房者方面远远不够。柏林租户协会(Berlin Tenants' Association)主席维尔德(Reiner Wild)接受英国广播公司财经频道采访时说,该项法律有太多免责条款,房东有时会选择视而不见。更重要的是,由于要找到合适的房子很困难,租户往往不愿对房东采取法律行动。

维尔德说,“这项法律帮助了很多租户,但并没有对租金水平产生持续的影响。”

有何隐患?

引入租金上限,即使是暂时的,可以让那些难以负担柏林生活成本的人松一口气,但也可能产生显著的负面影响。这样的政策可能会加剧柏林现有的住房短缺问题。一些专家说,这可能会导致开发商为他们的新公寓寻找买家,而不是租房者。

位于科隆(Cologne)的德国经济研究所(German Economic Institute)的福伦达(Michael Voigtländer)说,“柏林缺乏住房。如果租金受到限制,缺乏住房的问题将更难得到解决。”

德国住宅行业协会(German Housing Industry Association)主席格达什科(Axel Gedaschko)对德国报纸《时代周报》(Die Zeit)表示,该政策甚至可能阻止开发商在未来几年建造更多住宅。他说。“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来5年内少建5万套公寓。”

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Image caption 该计划的批评者说,这个政策不能解决住房短缺的问题(Credit: Alamy)

更重要的是,如果房东知道他们的收益在未来5年内无法增加,他们可以选择在此期间推迟任何房屋装修或维护。

美国城市研究所(Urban Institute)的经济适用房专家斯卡利(Corinanne Scally)说,“如果房东因为租金冻结而没有动力把钱再投资到他们的房产上,你可能会看到房屋质量由于缺乏维护而下降。”

这项提议才刚刚提出来,还有许多问题待解决。首先,当地政客正在弄清楚,柏林推行自己的住房政策是否合法。假设法律专家确实批准了这一提议,当地政客、住房政策专家和其他人士将共同讨论这一方案,以起草相关法律,并弄清楚该法律在实践中将如何发挥作用。

与此同时,一些柏林居民正试图用另一种策略来压低房租:他们发起一项正式请愿,呼吁柏林分拆那些持有公寓数量多于3000套的租赁公司。(其中一家公司德意志住宅(Deutsche Wohnen)在全市拥有大约11.5万套公寓。)这份请愿书收集签名到4月初,希望能迫使政府着手解决这个问题。

如果租金设限政策得以实施,当地政客表示这将是革命性的举措,并可能成为其它面临生活成本问题的城市的一个榜样。另一个德国城市汉堡(Hamburg)也开始考虑设置某种租金上限。

柏林市绿党(The Greens)立法机构代表、该党住房政策发言人施米德伯格(Katrin Schmidberger)说,“这样的想法在德国从未有过。就是否可行而言,在法律和政治层面上我们都在进入一个新的领域。”

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