新西蘭的公屋:定義「可負擔的」住房

新西蘭住宅 Image copyright NZ Ministry of Housing and Urban Development

庫柏(Jason Cooper)欲首次置業為自己安一個家,幾次嘗試失敗後最終放棄。他放棄了在新西蘭首都惠靈頓以他認為合理的價格買一套普通住宅的念頭,原因是房價高得不合理。

他在奧克蘭找到了一份工作,但是不久便發現自己身處全國房價飆升得最高的房地產市場,這裏平均每一套房價格超過100萬新西蘭元(約67.8萬美元)。不得已庫柏只好租房。

他說,「我仍然感到震驚,我已33歲,身為執業律師,卻負擔不起一套房子。」

在新西蘭,大家都說,四十歲以下的人只有大約四分之一有他們自己的房子,但在1991年,這個年齡段的人約一半有房產。千禧一代住宅擁有率的下降是一個全球趨勢,評論家將千禧一代擁有物業比例較低歸咎於這些年輕人理財考量不當,例如在高價早餐鱷梨烤麵包上的無謂支出。

但是現實狀況更複雜,包括新西蘭在內,應該是長期房屋供應不足導致了房價高漲,年輕人難以負擔,現在的新西蘭房價之高已進入發達國家中房價最高之列。

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Image caption 傑森·庫柏正在考慮是否要在奧克蘭購買「新西蘭建設」(KiwiBuild)開發的房屋。過去他一直因房價過高而不得不放棄。

你建了房,他們就會買

2018年11月,一群興奮的首次購房者搬進了奧克蘭的18所新房。不同於庫柏,他們有能力購買自己的房產,但他們購房也得到政府計劃的支持。

「新西蘭建設」這個項目讓他們能夠以較合理的定價購買房產,那些會炒高房價的投資者則被拒之門外。這些年輕的專業人士從眾多申請者中有幸被抽中,如果不這樣,他們當中的許多人恐怕也不得不放棄在新西蘭最大城市擁有自己房產的夢想。

「新西蘭建設」項目引起了一場爭議,但在全球引起了共鳴。在悉尼、香港和倫敦這些房價高昂的城市,政府正為如何定義「可以負擔的」住房,以及政府的住房優先級別應該是什麼而頭痛,即應該是給最貧窮的公民提供住處,還是迎合只能負擔租金卻買不起房的中低收入者。

面對高比例的無家可歸人口,以及無法負擔租金而等待住進公共住房的一長串候補名單,新西蘭的中左翼政府從執政起,就急切地設立了一個雄心勃勃的議程來處理國家的房屋災難。

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Image caption 在2017年大選中,還是反對黨領袖的嘉辛達‧阿登將建設經濟適用房作為其政策核心。

「新西蘭建設」計劃確實雄心勃勃,其中包括政府承諾未來十年為首次購房者提供十萬套經濟實惠的新房,難度之高是這個計劃有爭議的原因之一。當第一批定價房的購買者表示他們是即將畢業的醫學院學生和一個營銷經理時,政府的政治反對派和批評家們對計劃立即提出了批評。批評者認為,房屋的價格以及對購房申請者收入的上限太松,說明「新西蘭建設」只不過是中產階級的福利。

定價還是任其浮動?

國家干預將首次購房受助者置於中低收入買家的範疇並不是罕見之事。例如,英國的幫助置業計劃提供免息政府貸款部分支付購房費用。在美國,給首次購房者的補貼計劃也很普遍。

補貼計劃經常面臨批評,因為他們提高了房價,並且仍是使那些買得起房的人獲益。不過一項關於幫助首次置業者購房計劃2018年的預算報告指出,該計劃成功推動新的地產開發計劃,否則不會有新的房屋建成。

「新西蘭建設」的模式不同,不會向首次置業者提供政府補貼,以幫助購房者付首付或者還貸款。政府也不為房屋的建設買單。計劃只是向開發商確保,將以固定價格購買一定數量的房產,為他們開展建築項目給予所需的擔保。

政府先以定價購入一批預售樓房,再以同樣價錢轉售給獲得申請的首次置業者,此舉旨在阻止會炒高樓價的炒家進場。至於定價多少,則因地而異。例如在奧克蘭,一個臥室的房子價格為50萬新西蘭元(33.8萬美元),三個臥室的房子要65萬新西蘭元。

「新西蘭建設」的房屋只能出售給收入低於規定上限的人士:單身人士收入上限為12萬新西蘭元(8.1萬美元),夫婦收入必須在18萬新西蘭元以下。但是這些數字也引起了爭議。去年新西蘭收入的中位數是4.12萬新西蘭元,每個家庭平均掙10.57萬新西蘭元。而20多歲青年的平均收入還要低,他們是除了青少年和退休人士以外收入最低的組別。

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Image caption 新西蘭南島小鎮瓦納卡是「新西蘭建設」項目所在地之一,這是項目房屋的示意圖。

奧克蘭住房經濟學家伊寇卜(Shamubeel Eaqub)說,「以這種形式,新西蘭建設並沒有什麼了不起。政府購買本來就要建造的房屋,然後將這些房子賣給那些符合一定標凖的人們。你(地產商)賺不到大錢,但是可以保證賺到一筆合理的錢。」

但是伊寇卜也表示,僅僅降低收入上限是行不通的,因為新西蘭的建房成本如此之高以至於政府很難找到能負擔得起「新西蘭建設」房產的買主。

救世主?

無論有何爭議,或許「新西蘭建設」是唯一能拯救庫柏並讓他脫離永久租房煉獄的機會。他的收入低於設定的收入上限,有資格申請。幾天前他發現自己的名字已被抽中,出現在奧克蘭郊區奧尼洪加一個預售公寓的名單上。

但是也仍然不便宜。

如果庫柏進入最終買賣階段,他需要為一居室的公寓,包括停車場,支付約36.1萬美元,基本上就是這個地區的市場價格。

「新西蘭建設」的項目指引之一指出,庫柏在三年內不可以出售該物業,這項規定是為了阻止買家為了獲利而即刻轉手房產。這些限製造成了一些評論者質疑為什麼首次購房者要去選擇它。

然而,對庫柏來說,答案很簡單:購買「新西蘭建設」的房產,他不會再像從前一樣被房產投資者抬價,而他也更願意相信政府負責審查項目的發展商。

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Image caption 新西蘭最大的城市奧克蘭,是世界上房價最昂貴的城市之一。房屋平均價格高達100萬新西蘭元。

新西蘭住房部長特威福德(Phil Twyford)表示,庫柏這樣的人正是該計劃想要幫助的人。

「我們不會因為給那些被天價房屋市場拒之門外的年輕職業夫婦提供機會而感到抱歉,」特威福德表示,政府需要確保買家可以償還貸款。「我知道人們對於把收入上限設定得如此高表示不理解,但這正表明房屋市場已經失控了。」

「沒有人能把我趕出去」

特威福德研究過美國等國家的國民住房財政支援計劃,但"新西蘭建設"主要受瑞典「百萬計劃」的啟示。瑞典在二十世紀60和70年代的這一住房計劃僅僅通過大量建造房屋,就能夠將住房短缺變成住房過剩(儘管目前瑞典再次面臨住房短缺的問題)。他說,任何成功的計劃,都需要鼓勵建設並刺激規模,否則就沒有足夠的資產來幫助年輕買家。

然而,有人表示他們更喜歡政府經濟上的資助。惠靈頓的一個白領工人羅布森(Daniel Robson)表示,他渴望買一個自己的家,但是經過20年的工作,他仍然被市場價排除在外,甚至連「新西蘭建設」對他來說都太昂貴了。

他說,「建造更多的房屋固然很好,但是如果房價與這個地區的其他房產價格相同,也無法幫助我買到自己的房子。」 羅布森擔心沒有自己的房產,退休後如何維生。羅布森也表示他已經厭倦了租房。「我和另外三個人住在一起,我38歲了,在這個年紀,我不應該還與他人合租。」

雖然新西蘭政府承諾加強租戶的權利,但至今沒有兌現。與歐洲一些國家不同,在新西蘭很多租客在租來的房子中要受房東諸多限制,比如不可以在牆上安裝掛鉤,如要做就會被房東追加年租。

庫柏表示,對租房風險的顧慮促使他想要一個自己的房子。

他說,有了自己的房子,「沒有人可以把我趕出去。我可以把牆壁塗成任何我想要的顏色,我可以按照風水來布置。我可以在自己家裏養大孩子,他們用蠟筆在牆上塗鴉也沒關係。這實際上不是僅止於有一套房產,而是知道有一個完全屬於自己的空間,它就是我自己的。」

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