德國柏林房租飆升 設租金上限是否有效?

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柏林一位前市長曾用「便宜但性感」這句宣傳短語形容這個充滿活力的德國首都,以反映柏林相對較低的生活成本。

然而,如今人們如要尋找一套負擔得起的公寓,就會發現這座城市身份中「便宜」的部分正在迅速改變。新移民大量的湧入,包括來這裏留學的外國留學生,以及被強勁的就業市場吸引的年輕專業人士,已經讓柏林成為全球增長最快的房地產市場之一,並推動租金迅速上漲。

房地產門戶網站「Immowelt」最近的一項研究顯示,僅在過去10年,柏林的房屋月租金不止翻了一番,從2008年的每平方米5.60歐元漲到2018年的11.40歐元。儘管整體租金仍低於慕尼黑或法蘭克福等德國其他主要城市,但漲幅高達103%,在德國居首位。房租價格因所在位置而異,但2017年的統計數據顯示,在該市一些更受歡迎的社區,一套一居室公寓的平均月租金可高達1000歐元。

當然,生活成本的上升並非柏林獨有;世界各大城市也正面臨同樣的問題。但柏林一群當地政客提出了一個激進的想法來解決這個問題:設定一個租金上限,在未來5年凍結目前所有的租金,不得上漲。

柏林社會民主黨(Berlin Social Democrats)副主席扎多(Julian Zado)也是提議設置租金上限的政客之一。他在接受英國廣播公司財經頻道(BBC Capital)採訪時說, 「六、七年前,柏林的房租還很低,許多年輕人,比如我,來到柏林,是因為這裏的公寓租金只有法蘭克福或慕尼黑的一半。這正是柏林的獨特之處,但已迅速改變了。」

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Image caption 德國首都柏林正在經歷一股建設熱潮,開發商們試圖從這座城市不斷增長的人口和人氣中獲利(Credit: Getty Images)

德國的住房政策通常是全國統一制定的。但有位地方律師對此提出異議,聲稱各聯邦州在法律上有權自行推行該州住房法規,柏林中間偏左的社會民主黨政客即刻抓住了這種可能性,提出了在柏林設置租金上限的設想。

迎頭趕上

社會民主黨之所以建議設置租金上限,是因為儘管柏林正在大興土木建房以滿足日益增長的住房需求,但正在建設中的公寓要真正投入使用還需要數年時間。扎多表示,凍結現有租金5年,可有助於防止柏林租金大幅上漲,直到新公寓的大批建成能穩定市場。理想情況下,他和他的同事們希望這項措施,加上其他措施,能將平均租金降至每平方米約6-7歐元(相較於目前的11.40歐元)。

扎多繼續說,「每年都有數以萬計的人搬到柏林,因為柏林是一個非常有吸引力的城市。由此之故,我們知道住房問題只會變得更加突出。因為人口湧入的速度比新公寓建成的速度要快。」

過去10年中,柏林的人口增長了數十萬。根據政府的統計數據,柏林目前的人口超過370萬,而2008年底的人口還不到340萬。據柏林參議院估計,這一增長只會加速,預計到2025年,柏林人口將超過400萬。

再加上絶大多數柏林人(約85%)是租房子或租公寓居住,而不是自己購房,經濟適用房就更加緊缺。其中一些公寓是國有社會福利住房,另外一些則由大型私人租賃公司和小規模房東共同擁有。

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Image caption 在前東柏林最著名的大道上,租戶們抗議將公寓出售給柏林最大的房地產公司(Credit: Getty Images)

隨便問一下柏林的新居民,他們可能都有自己找房子的故事要講。26歲的琳納蒂(Gabriella Linardi)在科技行業工作,兩年前從美國搬到柏林,與人合租了一套公寓,目前每月租金約300歐元。她的未婚夫馬克斯(Max)今年29歲,是德國人,也在科技行業工作,他在柏林居住的時間更長,兩人目前房租的開銷是一樣的。

他們想要搬到一起住,但是即使他們願意花兩倍於現在租金租一套新公寓,到目前為止他們還沒有找到合適的。當他們最初開始找房時,他們對價格和可供選擇的公寓感到失望,琳納蒂說:「儘管我們的預算已經翻了一番,但我們尋找的住房並不比我們現在居住的地方更好,甚至離市中心更遠。」

近年來,德國採取了全國性的行動,開始解決這個問題。2015年,德國議會通過了一項法律,限制房東提高租金的幅度。根據該法律,新合同的租金不應高於該地區平均租金的10%。

然而,政客和住房政策專家說,這項法律在保護租房者方面遠遠不夠。柏林租戶協會(Berlin Tenants' Association)主席維爾德(Reiner Wild)接受英國廣播公司財經頻道採訪時說,該項法律有太多免責條款,房東有時會選擇視而不見。更重要的是,由於要找到合適的房子很困難,租戶往往不願對房東採取法律行動。

維爾德說,「這項法律幫助了很多租戶,但並沒有對租金水平產生持續的影響。」

有何隱患?

引入租金上限,即使是暫時的,可以讓那些難以負擔柏林生活成本的人鬆一口氣,但也可能產生顯著的負面影響。這樣的政策可能會加劇柏林現有的住房短缺問題。一些專家說,這可能會導致開發商為他們的新公寓尋找買家,而不是租房者。

位於科隆(Cologne)的德國經濟研究所(German Economic Institute)的福倫達(Michael Voigtländer)說,「柏林缺乏住房。如果租金受到限制,缺乏住房的問題將更難得到解決。」

德國住宅行業協會(German Housing Industry Association)主席格達什科(Axel Gedaschko)對德國報紙《時代周報》(Die Zeit)表示,該政策甚至可能阻止開發商在未來幾年建造更多住宅。他說。「禁止租金上漲可能導致我們的會員公司在未來5年內少建5萬套公寓。」

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Image caption 該計劃的批評者說,這個政策不能解決住房短缺的問題(Credit: Alamy)

更重要的是,如果房東知道他們的收益在未來5年內無法增加,他們可以選擇在此期間推遲任何房屋裝修或維護。

美國城市研究所(Urban Institute)的經濟適用房專家斯卡利(Corinanne Scally)說,「如果房東因為租金凍結而沒有動力把錢再投資到他們的房產上,你可能會看到房屋質量由於缺乏維護而下降。」

這項提議才剛剛提出來,還有許多問題待解決。首先,當地政客正在弄清楚,柏林推行自己的住房政策是否合法。假設法律專家確實批准了這一提議,當地政客、住房政策專家和其他人士將共同討論這一方案,以起草相關法律,並弄清楚該法律在實踐中將如何發揮作用。

與此同時,一些柏林居民正試圖用另一種策略來壓低房租:他們發起一項正式請願,呼籲柏林分拆那些持有公寓數量多於3000套的租賃公司。(其中一家公司德意志住宅(Deutsche Wohnen)在全市擁有大約11.5萬套公寓。)這份請願書收集簽名到4月初,希望能迫使政府著手解決這個問題。

如果租金設限政策得以實施,當地政客表示這將是革命性的舉措,並可能成為其它面臨生活成本問題的城市的一個榜樣。另一個德國城市漢堡(Hamburg)也開始考慮設置某種租金上限。

柏林市綠黨(The Greens)立法機構代表、該黨住房政策發言人施米德伯格(Katrin Schmidberger)說,「這樣的想法在德國從未有過。就是否可行而言,在法律和政治層面上我們都在進入一個新的領域。」

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