買賣房子賺錢必備的九項須知

Image caption 在開始翻修房子之前,要確保你有一個手藝熟練的團隊(圖片來源:Getty Images)

從15年前大學畢業至今,馬克·弗格森(Mark Ferguson)一直在靠買賣房子賺錢。

這些年來,他已經翻修和出售了120多套房子,每筆交易通常能賺3萬美元。但並非每個項目都一帆風順。即使是像他這樣擁有豐富經驗的人,去年也遭遇了一些狀況:一位承包商在翻修過程中應付了事,拆掉了一些本應保留的東西,而且錯誤地安裝了一組樓梯。

「他幾乎毀掉了那套房子,所以我終止了合作。」37歲的弗格森說。他目前居住在美國科羅拉多州,還經營著一家名為Four More的房地產投資公司。「修複那套房子大約還要再花10萬美元,所以我乾脆賠本出售。」

通過購買、翻修、出售房屋賺錢的方式被稱作「炒房」(flipping),在此過程中可能發生各種事情,從翻修過程中出人意料的費用,到長期無法出售等各種情況都有可能出現。但這並沒有阻止人們紛紛嘗試這種賺錢方式。

根據房地產網站RealtyTrac的數據,美國2015年的炒房人數達到2007年形成下降趨勢以來的最高點。而根據澳大利亞房地產分析公司CoreLogic RP Data提供的數據,墨爾本郊區的住房約有8%至10%都在兩年內買賣;悉尼郊區兩年內轉售的住宅比例更是高達16%至21%

而在英國,稅收制度的變化已經拖慢了住房轉手速度——英國將對第二套房子加收3%的印花稅——導致房價進一步上漲。「這裏顯然不像美國那麼熱衷於炒房。」英國住房裝修公司Evander裝修專家詹森·麥考密斯基(Jason MacComisky)說,「由於我們正在經歷住房危機,所以可供出售的房子減少了。在英國購買一套房子還要負擔各種附加費用,例如印花稅。這會令一些剛入門的人難以承受,將他們徹底隔絕在市場之外。」

這一行並不像很多專門針對這種項目拍攝的電視節目描述得那麼簡單,但如果你還是想一試身手,從中賺錢,那就應該了解以下內容。

凖備工作:你需要耐心和毅力。銀行裏還要有足夠的錢來支撐整個項目——或者有具備資金實力的投資合作伙伴——因為融資需要經過艱苦的談判。還要避免情緒波動。翻修房屋是件令人心煩的事情:資金可能超出預算,承包商花費的時間也可能超出預期。所以,應該在制定預算時預留應急資金。「賣房子也不容易,需要等待買家上門。」弗格森說,「情緒波動不利於制定好的決策。」

凖備時間:如果你希望在某個地方買房,必須對當地展開詳細研究,還要預測翻修成本,並找到合適的承包商。「這需要花些時間,而且必須十分了解市場。」芝加哥商業房產經紀人戴夫·埃里克森(Dave Erickson)說,「都有誰住在那裏?誰想住在那裏?那裏有沒有好學校?」你必須找到好機會,這需要等待。「我可能會對一個社區調查8個月才會出價。」埃里克森說。

Image caption 並非所有翻修項目都一帆風順。一定要在開始工作前確保你的銀行裏有充足的資金(圖片來源:Getty Images)

現在就做:不要超支。「我知道這麼說有點老套,但有幾次,真的是因為我的買入價很低才救了我。」埃里克森說。你買入的價格越低,就能為後期的錯誤和意想不到的費用提供更多的緩衝。針對所在地區合理翻修也是明智的做法。在主衛生間裏安裝巨大的按摩浴缸和進口的大理石台面,可能無法在轉售的時候賺回成本——而且也並不是所有人都喜歡異國情調。他建議按照市場行情適度裝修,瞄凖能夠吸引多數人的中端產品。

提個建議:應該預估一下你翻修後的房子大致能賣多少錢,然後乘以70%,再減去翻修成本——這就是你應該支付的價格。「人們或許會想,『我的天,這利潤太高了。』」弗格森說,「可一旦你算入融資成本、運輸成本、銷售成本,實際賺到的錢並不像你想得那麼多。」

考慮所有費用。加拿大英屬哥倫比亞省蘭利市(Langley)JYC Financial的財務和房產規劃師茱莉亞·鐘(Julia Chung)也認為這些成本並非小數:「包括房產稅、公用事業費和融資利息成本。」你必須給房子買保險,如果有貸款還要還貸,銷售過程也會產生成本。

確保你能負擔得起。「融資是最大的障礙之一,因為95%的銀行都不想借錢給炒房客。」弗格森說,「他們想借錢給長期居住者。」如果你有通過炒房賺錢的經驗,或許能申請到當地銀行的貸款,但如果你是新手,難度就會加大。

還有一個問題:如果你提前太早償還貸款,有些銀行還會收取罰款。「你真的需要認真了解自己的融資方案。」茱莉亞·鐘說。

不要事必躬親。在很多炒房電視節目裏,房主都會親自翻修房屋。但實際上,如果你不是承包商或職業建築工人,那就應該交給專業人士來做。如果想自己貼浴室的瓷磚,需要花費更長時間,而且效果也不專業。你犯的任何錯誤都需要花錢來糾正。找個好的承包商,而且要願意為更高的效率和更好的質量買單。

做好投入時間的心理凖備。即使由專業人士來翻修,你仍然需要監督他們。如果你有一份要求嚴格的全職工作和一個年輕的家庭,或許沒有時間投入到項目管理中。「如果一個星期只能抽出半個小時來,那可幹不了這活兒。」弗格森補充道。

認真選址。如果沒人願意住,那再便宜的房子也沒有用。要尋找靠近好學校的房子,那樣更能吸引自住的家庭買家。或者選擇需求高的地方。最好能靠近自己的住處,那樣可以帶來很多便利。「我在自己家附近買的兩套房子是最賺錢、最省心的,因為我哄孩子上牀睡覺後,可以直接過去。」埃里克森說。

以後再做:考慮納稅問題。對於在英國購買第二套房子的人來說,土地印花稅越來越高。英國法律大學(University of Law)副教授麥克·裏夫(Mike Iliff)說:「預計土地印花稅均值將從4,200英鎊(5,489美元)漲到10,500英鎊(13,723美元)。」

非居民也會受到影響。英國律師事務所Russell-Cooke合伙人麗貝卡·費舍爾(Rebecca Fisher)說:「自2014年4月以來,非居民需要與英國居民支付相同的房屋增值稅。」

在加拿大,主要住所可以享受例外待遇,不必支付房屋增值稅——前提是你要在那套房子裏居住6個月才能出售。但如果你頻繁買賣房子,「政府就會認為你在做生意,將收入認定為商業所得。」茱莉亞·鐘說。

在美國,雖然主要住宅可以在一定範圍內免繳增值稅,但投資房產的收入所得卻需要繳稅。如果政府認為你是企業,有時候還會按照自我雇佣的稅率收稅。

明智一些:保持頭腦冷靜。「滿懷熱情是好事,但千萬不要不動腦筋。」裏夫說,「可以購買拍賣的房子,也可以購買遺囑認證的房子,但必須事先進行冷靜而周密的研究。千萬不要愛上你想炒的房子。」

訪問 BBC Capital 閱讀 英文原文

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