中國19大、脫歐震動頻頻 倫敦房地產為何走熱?

倫敦
Image caption 貝克·麥堅時的律師朱一抒(Lucy Zhu)說,英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國"一帶一路"政策和中國企業境內外投資合理布局的推進,英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。

中國十九大召開之際,倫敦金融城看好未來中國對英國房地產的投資趨勢。英國專家解密為何脫歐沒有動搖倫敦房地產熱?

英國廣播公司BBC近日根據大數據做出的一項調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於10年前!從2008年金融危機開始,住宅真正價格上漲的主要局限於倫敦等英格蘭東部和南部地區。和飛速上漲的中國房地產相比,難怪中國一些投資者感嘆"英國房子怎麼這麼便宜?"!

其中倫敦是漲幅最大地區。在脫歐後的一年裏,中國的機構和個人投資者仍成為倫敦地產交易的重要一方,從著名的地標性摩天大樓,到新建的住宅或學生公寓。不過,如同歐美投資者一樣,中國對英國地產的有些大投資者也有些在交易項目中因為缺乏"對國情了解"、忽略細節而遭遇過各種問題,影響到資產收益。

過去一年,巨額國際資金湧入英國,在投資英國房地產熱中發揮關鍵作用。國際機構和私人投資者為何不懼英國退歐後不確定性,大手筆斥資英國?為什麼這些資金不是投向法蘭克福、巴黎、紐約、東京、香港或者其它國際大都市?

今年,中國金融監管當局收緊海外匯款投資房產規定;英國金融監管當局封殺房地產稅收漏洞;為何同時仍有巨額資金投入倫敦房地產市場?為何一些經濟學者唱衰中國經濟之際,倫敦金融城仍看好中共19大後來自中國的投資?

全球最大之一的國際律師行貝克·麥堅時(Baker McKenzie)以國際化運作聞名,現任國際貨幣基金組織總裁的拉加德曾是這一律師事務所首位女老闆。近日,貝克·麥堅時(英國)組織了一場別開生面的英國房地產研討會,吸引了一些大型國際銀行、地產交易機構、保險、證券等行業人士參加。

Image caption 世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)英國部執行總裁皮爾森(Stephen Pearson)介紹說,預計目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中很大一部分來自於亞洲地區。

前來參加研討會的不乏來自中國的銀行、地產與交易機構人士,反映出19大召開之際,不論是中國戰略和機構投資者還是個人投資者,都對投資英國,或者為中國投資提供諮詢、融資、法律、稅務服務表現出濃厚興趣。

貝克·麥堅時的律師朱一抒(Lucy Zhu)來自中國。她介紹說,英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點。隨著中國"一帶一路"政策和中國企業境內外投資合理布局的推進,英國還將繼續成為中國投資人全球投資重點之一。

之所以說這場研討別開生面,不僅是研討會邀請到該事務所及伙伴機構有關地產、金融、法律、稅務、規劃等涉及房地產投資各方面的專家,還從投資者和開發商兩個完全不同的角度來分析了英國房地產投資和開發要素,將融資、規劃、稅收、法律等買方賣方的各種考慮因素歸納總結,讓投資者一目了然地了解抓住機遇、規劃收益、防範風險等全面信息。

Image caption BBC調查發現,如果扣除通貨膨脹因素,英格蘭和威爾士很多住宅房屋的實際價格甚至低於十年前!

數據說話

參加這一研討的金融界人士對倫敦房地產市場表現出樂觀情緒,其根本原因在於數據支持。

世界最大商業不動產和投資顧問行世邦魏理仕(CBRE)2017年10月中旬最新發佈的報告顯示,2017年第三季度對倫敦商業房地產的投資交易總額高達48億英鎊,與去年同期相比增長64%。

這使得2017年前三個季度倫敦商業房地產交易總額高達130億英鎊,相當於2016年全年的總和。

CBRE英國部執行總裁、金融市場部負責人皮爾森(Stephen Pearson)介紹說,我們預計,目前有大約390億英鎊的資金正在計劃投資倫敦的商業地產。這其中,很大一部分來自於亞洲。

Image caption 貝克·麥堅時(Baker McKenzie)合伙人、不動產部負責人史蒂芬·特納認為,不相信媒體對英國脫歐讓倫敦金融城搬家的傳言,事實讓他對倫敦房地產市場很樂觀。

2016年6月底英國全民公投決定退出歐盟的決定讓整個世界大吃一驚,留歐派卡梅倫首相辭職,正如留歐派在投票前警告的那樣,英鎊匯率應聲跳水下跌,英國很多大媒體幾乎集體唱衰經濟前瞻。但貝克·麥堅時的合伙人、不動產部負責人史蒂芬·特納(Stephen Turner)指出:"雖然媒體上說跨國大銀行威脅要把總部從倫敦金融城搬遷到德國法蘭克福,可以誰搬走了?!"

脫歐決定做出一年來,如果僅看英國各大報章,人們感覺政府似乎"風雨飄搖,朝不保昔",而倫敦金融城的大金融機構似乎要"望風而逃""搬遷歐盟"。但倫敦的房價卻保持堅挺,不僅沒有隨英國一些地區的地產價格下跌,反而逆勢而上。這和大量國際資金進入有關。可為什麼投資者要選擇倫敦而不是法蘭克福、紐約、東京或者香港?

透明的地產投資市場

皮爾森介紹說,投資者需要的是尋找一個安全的投資地,倫敦房地產市場經歷數百年運作已經成為一個交易機制非常完善的透明市場,它不僅是對外國投資者持歡迎態度,有對私人資產嚴格保護的法律,也讓投資者充分了解其交易價值和風險,資金進入退出都有序可循,這個市場既適合長期價值投資,也方便在投資者可以在不滿意脫歐或其它環境變化時迅速撤離,比如倫敦市場上產權年限不同的地產,使投資者有更多的選擇,一些優點是巴黎、法蘭克福、紐約等其它大城市難以比擬的。

皮爾森表示,脫歐的所謂不穩定性的確讓一些投資者放慢了腳步或者觀望,但倫敦開發建築商方面也相應停止了新項目的開發,有些地區房價下調,使市場重新平衡。

他透露說,很多亞洲的資金來自中港台地區,雖然說中國實行了新的海外資金匯款限制,但來自中港台地區的資金在進一步增加而不是減少,特別是通過香港的投資資金量巨大。

Image caption 2017年3月,中國中渝置地以11.5億英鎊購得倫敦地標性建築外號「奶酪擦子"商業大樓(左)。7月份,香港李錦記以13億英鎊購得倫敦地標外號"對講機"商業大樓(右)。

他相信,中國隨著經濟進一步增長,公司機構和個人投資者海外投資置地置產的趨勢將會進一步增加。他介紹個人前往北京與中國大公司高層溝通交易的經歷說,投資買方賣方通過增進了解和信心,將有利於交易的順利進行。

離岸稅務、規劃、開發和保險

特納也指出,因為亞洲商業文化不同,一些其它地區投資者初步了解倫敦房地產市場後,忽略得到熟悉倫敦房地產市場交易的各領域專家的諮詢的重要性,僅依靠海外自己的團隊來處理有關交易,實際上對項目產生很大風險,一些項目因此遭遇到意想不到的問題。

他指出,與來自不同地區的投資者打交道還需要克服商業文化差異。

貝克·麥堅時的合伙人、稅務負責人詹姆士·史密斯也指出,過去海外投資者常利用比如在英國根西島或者澤西島設立離岸公司,然後投資英國房地產市場從而合理避稅的情況。但現在英國政府為了"堵住逃稅漏洞",不論該公司是否在英國本土有註冊的商業實體,其經營利潤都歸納到應繳稅收範圍內。這就需要稅務專家介入,從稅法角度予以協助,找到合法解決問題的辦法。

規劃和法律等領域如果沒有全面通盤考慮,也會存在類似的風險。貝克·麥堅時的合伙人、規劃負責人本·法內爾舉例說,比如在倫敦進行開發項目的投資者一個不可忽視的問題之一是英國規劃法律中特有的採光權(Rights of Light)。比如世界著名的美國高盛投資銀行在建造其倫敦市中心總部大樓雖然獲得了規劃批准,但忽略了這個問題,導致該投行在這一項目中陷入了與鄰居大樓耗資百萬英鎊的訴賠案。

法內爾指出,在高盛的這個案子裏,項目開發商忽略及早安排採光權的保險索賠問題。這也體現出保險業在倫敦房地產市場的重要角色。

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