透視中國:房地產會燒火還是燒傷經濟?

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Image caption 有學者警告說,現在中國樓市過份加杠桿,其結果可能會影響到中國經濟去杠桿和泡沫的改革調整。

有學者警告說,現在中國樓市過份加杠桿,其結果可能會影響到中國經濟去杠桿和泡沫的改革調整。

在全球經濟不振、中國經濟放緩、大批中小城市房價下滑之際,中國一線城市房地產價格卻再度劇烈上揚,讓經濟學者們對中國房地產市場做出大相徑庭的判斷。

去年中國股市經過一系列所謂「金融創新」的加杠桿和配資,在「人造牛市」之後,經歷了一場大股災,雖有「國家隊」大力救市(不包括後來被指利用股市下跌裏應外合而被查的腐敗監管官員),股市仍一再下挫,數十萬億市值消失,到目前仍處於較低位的震蕩波動之中。

在網上,不少學者認為,中國一線城市房地產價格之高,從居民收入和房價比例的角度已經超過倫敦、紐約等國際大都市,難以為繼並且可能影響到居民消費、投資、城市階層流動等多重經濟和社會問題。

中國房地產價格問題已經被國內外學者、民眾討論多年。悲觀者認為,中國樓市泡沫會像日本東京90年代初和美國2007/2008年房地產泡沫一樣崩潰破裂,引發金融危機和經濟危機。

中國房地產會點燃中國經濟增長之火,還是會燒傷經濟增長的基礎呢?

英國牛津大學博士、布魯奈爾大學經濟系教授劉芍佳認為,因為有中國政府和銀行的支持,中國一線城市樓市泡沫崩潰的可能性不大;但中國通過房地產來促進經濟增長的效果也越來越有限甚至失效,而房價暴增並不利於去杠桿泡沫的經濟深化改革調整。

經濟增長思維

雖然中國經濟增速落到數十年來的歷史低點,但在國際經濟不景氣、國內經濟結構轉型、經濟週期拐點、人口拐點、信用和債務拐點等多期困難疊加下,就業、居民收入和物價水平基本保持穩定,取得這樣的結果並不容易。

中國金融40人論壇成員、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉近日撰文表示,中國房地產雖然庫存十分嚴重,但地產金融總體不良較低。樓市泡沫破裂必將重創中國金融體系,但泡沫或許可以在困境中逐漸釋放而不是破裂。

劉芍佳說,在目前世界經濟缺乏動力的情況下,很多國家都利用房地產增長來拉動或維持經濟增長,但關鍵在於看這種拉動到底產生多少的效果。中國經濟目前正處在增長階段轉變期,隨著經濟體總量的增大,早年粗放式經濟發展時期房地產拉動效果現在已經無法重現。

他說,中國缺乏投資渠道,人們手中富裕的資金不是投向股市就是房地產等有限渠道,在股市不振的情況下,為了避免資金閒置就會把錢投向一線城市和二線重點城市房地產。

中國房地產經歷過過去10年的巨大投資、建設和價格暴漲,分化為一線城市、二三線城市等完全不同的狀態。在二三線城市,需求嚴重不足,一些城市建成和在建的庫存嚴重,價格不斷下滑。但一線城市卻仍劇烈上漲。

去庫存去杠桿和加杠桿

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Image caption 中國經濟決策者早已看到了房地產庫存問題的嚴重性,將化解房地產庫存作為重要的經濟任務之一。

中國經濟決策者早已看到了房地產庫存問題的嚴重性,將化解房地產庫存作為重要的經濟任務之一。

劉芍佳認為,需要通過市場化來完成這一任務,而中國房地產一個大問題是政府干預過多。「現在很多開發商想降價但政府為了避免銀行不良貸款,用槍頂著不允許降價。與此同時還要去庫存。」

他認為不必擔心房價下跌出現一些副資產的情況。經過市場調整,副資產會逐漸被消化。

中國的一些城市過去幾年經歷過房地產泡沫的崩潰,比如鄂爾多斯和溫州。

房價受到貨幣供應影響最大。人們手裏有錢才能買房。但人們手裏有多少錢呢?在房地產庫存嚴重過剩的中國城市之一瀋陽,當局3月1日推出新政,包括大學生可以零首付買房。

財政金融政策

這是否會遇到從美國房地產引發的全球金融危機同樣的根源性問題呢:銀行給沒有能力還款的人借了太多的債?

剛剛結束的G20會議公報警告全球經濟下行風險加大,一些悲觀的經濟學者警告全球可能面臨新的經濟危機。

在中國上海、北京、深圳等中國一線城市房地產交易火爆之際,澳大利亞最大城市悉尼的樓市開始「大幅降溫」。分析人士稱,澳大利亞在2015年5年以來首次加息,限制了人們的支付能力,降低了人們對抵押貸款的需求。

而中國的央行最近降低再次降凖,這也被認為是一線樓市火爆的原因之一。

中國的一批學者們認為,中國人房地產信用很好,不會欠債不還。在房地產價格保持穩定和上漲、特別是人們手裏有錢的情況下,這可能是不用擔心。

如果人們的收入不夠怎麼辦?這就需要保證就業和收入。這也將牽涉到貨幣增發的問題。增發將涉及貨幣價格和國際匯率的問題。

劉芍佳指出,隨著人民幣國際化的進展,人民幣匯率貶值的空間有限。

他說:「一些問題以拖的手段應付,最終會影響到經濟改革必須的結構性調整的進度。」

(撰稿:立行/責編:歐陽成)

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